1，2手房如何创造高事迹

首先，2手房有2手房的优势，把房子的卖点写出来，吸引客户来看房。其次，带看进程中了解客户的需求，给客户匹配最适合的房子。
多找点房源，多发广告
赶快卖了，得手就是事迹。
固然是多找房源了
学而优则仕，思而忧则敏。干那1行都有益有弊，2手房首先是地理位置相对较发达，且在城市中心，交通发达，配套设施全等优点，1手房可能相对地理位置远，配套设别设施不全面，繁华地不够等....
资源1定要多

2手房如何创造高事迹

2，如何提高二手房异地售出

购买二手房，首先需要进行购房资格审核，审核通过后，可办理房屋过户手续。 二手房交易流程如下： 1、甲乙双方在敲定房屋成交价格、交房日期、过户时间后首先应填写制式的房地产买卖契约。 2、申请人填写西安市私有房屋权属登记申请书，按房产证内容填写房屋权属情况。 3、权利人或申请人持房产证所有权证，身份证到房管局二楼进行查档，然后调取房屋分层分户平面图。 4、持上述所有资料到西大街116号西安市房地产交易中心一楼大厅私房科办理房产过户手续。要求权利人（持身份证、结婚证）和共有人（持身份证、结婚证）、申请人（持身份证、结婚证）到场，填写询问笔录并在工作人员面前签字按手印，工作人员进行录入，受理。然后领取房屋权属转移登记业务受理单，凭此单在20个工作日后缴纳契税、鉴证费后领取房屋所有权证
根据国家最新政策，公积金是可以异地提取的。但是各地情况有所不同，需要到当地公积金中心咨询明确。 1、如果购买的是外地产权房，那么公积金帐户余额自房产证发证之日起半年（6个月）内可以提取一次。具体提取手续办理流程如下： （1） 先开具所在城市的住房公积金提取证明。 如果个人公积金账号在单位里由单位里开提取证明。 如果个人公积金账号在"封存办"的由任意的区县公积金中心开提取证明。 （2） 提取证明开好携带以下材料去公积金中心指定银行取款。 （3）需要携带材料： 本人身份证，社保卡，房产证，购房合同，购房发票，户口本，（如代办一定要是配偶或直系血亲，需带本人六份材料另加代办人身份证和关系证明，如果有特殊情况需由其他人代办的，需提供由公证机关公证的委托书） 2、如果已经办理了公积金冲还贷，就不可以再提取公积金了。

如何提高二手房异地售出

3，如何帮助客户谈二手房价格

一般来说，二手房的价格由市场价决定。在总差价不大的情况下，对买卖双方同时议价，可以很快成交。以下方式可以借鉴，买卖双方皆可1：同小区同类型房屋成交价格 介绍，务必客观。2：类同小区同类型房屋成交价格介绍。3：买卖双方心理分析，寻找相对着急一方为主要议价方。
价格都是回报出来的，你每天都为房东做什么事情了，怎么做广告做宣传，拉了几个客户看房子，你要体现你的辛苦度和你的价值所在，每做好什么事情，达成了什么样的效果，都打电话告诉房东，最好能当面拜访是最好的，这样时间不用太久，但是回访的频率必须要高，要建立起信任感；其次买次回报的时候也要告诉他，近期看房的客户看完之后的结果是怎样的，哪怕客户看完没说什么，你也要跟房东讲，客户出了一个地于市场价的价格，给他一个具体数字，但是不要太接近房东的价位，就比如说他想卖100万，你告诉他90万，或许你说第一次的时候9他会不高兴，但是你第3次甚至第4次讲90左右的时候（切记：别每次都定死在90，有88啦、91啦，差不多就行），房东就该想了，怎么都是这个价格，莫非就只能卖这个价格了？当有一天你客户出95的时候，房东或许就可以卖了，他觉得这个价格已经高出前面的价格了。反之你懂吧？对付买方也是一样。关键都在于怎么体现你的辛苦度和价值。
要想议价，首先你得和业主熟悉。你只因为有客户才和业主联系过，那你说的话就不会对业主有太大的说服力。你可以先哪一份订金书，以一个你客户能出的稍低的价格，进行谈判，说另一个客户看好房了，想要订房，我带定金过来的，然后死磨烂打一小段时间。同时，这时你尽量多呆几次客户，和业主关系弄熟。下一步为真正客户议价，经过前期培养，反馈客户看房情况，的小打击，你在告诉他，之前交定金的客户，在那那那买放了，多少钱。业主自己心里这时其实也在做斗争。他自己也没谱。然后真正客户登场，你给他讲事实，最近小区的成交情况，现在的市场，突出客户的优势，一般没别人搅单，自己跟住，都能成功议价。

如何帮助客户谈二手房价格

4，十大秘技教你淘二手好房

淘二手房可不是一件容易的事，而要淘到好的二手房更是智力与耐力的综合考量。十大淘房"秘技"，你不可不知。 1、还是可以继续观望 降了息，也免了税，房价也合理许多，现在买房确实是成本低了不少。但在宏观经济没有明显好转的情况下，这些政策还将会继续加大力度。应该说利率还有一定的下浮空间，而税费的减免甚至补贴还有巨大的空间。最关键的房价估计还有5%-10%的下降空间。 一般来说，货币政策的显效需要6个月的周期，"双降"是始于去年9月中旬，所以到今年3-4月份效果才会明显，所以建议至少观望到4月。 2、尽量回避一些问题开发商的期房 目前大部分开发商资金链状况还是比较安全的。但近段时间以来，关于各个楼盘延期交房或者交房质量问题的现象也越来越多。对于某些盲目扩张以及实力弱小的开发商，资金链断裂的危险在加大，楼盘烂尾的危险也在加大。 所以买期房的时候一定要选品牌开发商，这样安全性要高一些。 3、尽量考虑二手次新房 二手房，看得见，摸得着，实实在在。相比期房来要安全许多。在国家将二手房营业税征收从5年降至2年以后，这些次新房的优势明显体现出来。最近和裕兴等大的二手房中介公司老总聊过，他们透露这个政策出台以后对市场的影响相当明显。这样的次新房既可以避免期房烂尾的危险，又有新房的品质，受捧是自然的。 4、可以通过售楼部以外的其他渠道购买新房 由于销售不利，开发商都在绞尽脑汁寻找各种销售渠道。 除了二手房中介外，有的开发商还会通过媒体、银行、大企业等进行一些团购活动。这些渠道一般都可以比售楼部优惠许多，这也是目前这个尴尬情况下开发商"暗降"的主要方式。 5、对于所谓内部价、关系价，提高警惕 目前确实有许多团购价和内部价存在，但许多不法分子也在趁此机会招摇撞骗。所以大家在希望通过这些渠道购房时一定要提高警惕。还有就是注意价格，价格不可能低的太离谱，当心骗局。 6、买二手房要敢于"砍价" 既然推荐大家买二手房，那就告诉大家一些买二手房的技巧。看上一个区域后，先对这个区域的基本房价有个了解。 在一家中介看上一套房子后，千万不要又找另外的中介看同一套房子。这样会使房东以为有很多人要买他的房子，这样讲不下价。 看到中意的房子后，要敢于砍价，为了获得溢价收益，中介往往会把价格报的比较高，最好摆出一种有好几套房子可选择的态度，这样容易促使房东降价。 7、投资性购房关注市中心区域的小户型 户型总价低，好出手。而且市场供应比较少，供求关系上占优势。但一定要注意地段。一般中心区域，及医院、学校、车站等流动人口多的区域的小户型会比较受捧。这些小户型可租可售，而且租金收益一般较高，投资价值比较大。 8、注意区域性的投资价值机会 虽然是弱市，但仍然有一些楼盘热销。它们都有一个共同的特点，就是具有区域性的投资价值优势。 比如道路建设、片区规划、大工程建设、教育医疗配套建设等都是区域性的投资机会。此类楼盘往往可以逆市而上。 9、不看单价，看总价 现在许多楼盘在销售上玩起了文字游戏，什么"赠送、按套内算"等宣传字眼都会让购房者犯迷糊。购房者不要被这些宣传手段所迷惑，明白自己的需求和预算，看房子的总价。那些单价的高低很多都只是算法而已。 10、量力而行，不要透支 在金融危机的情况下，意外随时可能发生。所以，大家一定要防范风险，不要透支购房。一旦发生意外，房子是很难出手的。要不然就得付出很大的代价，得不偿失。还是多预留些资金比较安全。

5，要怎样才能做好二手房呢

一：客户接待 1：经纪人看到门店外有客户时应及时起身迎向客户。（注意仪表和微笑） 2：在询问客户问题时，经纪人应精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确，快速。 3：在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到公司做详细了解。 4：按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息。（如：客户的购房目的，是 不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等。 5：如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源可以在1或2天内帮他找到，此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。 二：配对 1：在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己在半个月之内的客户进行删选。 要求：A 列出意向客户。 B 按客户购买意向排序 C 按客户购买力排序 D 选定主要客户 E 逐一打电话给主要客户，约定看房。 三：电话约客 1：拨通客户电话，告知客户房源信息 2：询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。这些细节要考虑清楚。 3：简单讲述房源基本信息。 4：和客户约定看房时间，地点。（注意2选1原则） 四：带看前准备 1：设计带看线路 2：设计带看过程中所要提出的问题。（合理安排问题的先后顺序） 3：列出物业的优缺点 4：思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案。 5：整理该物业相关资料。 五：如何带看 1：空房必须准时赴约，实房必须提前30 — 45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础。 2：理清思路，按照自己的看房设计带看。 3：询问客户买房目的。 4：询问客户居住状况等。 5：与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础。 6：赞扬客户的工作，性格，为人等优点，拉进与客户的关系。消除客户的警惕感。 六：房源内场操作 1：进入物业主动介绍房子的相关情况，但切记，不要一口气把物业的优点全都告诉客户，留下2或3个优点，在客户发现物业缺点或自己陷入僵局时救急，此时把这些优点告诉客户来带开客户的思路。时时把握主动权。 2：留给客户适当的时间自由看房及思考和比较的空间。（注意观察客户的举动及言行） 3：控制时间，不要留给客户太多的思考空间。销售员要把握好时间，并根据不同的客户提出不同的问题，以了解客户对物业的看法。 4：让客户提问发表意见，熟练快速解答客户疑问。认可客户的想法，就算客户讲的明显不对，也不要去反驳客户，而是加以引导，让客户自己察觉他的问题，多用反问或双重否定的方式回答客户的问题。 5：为客户做一下总结。（每套房子都有它的优缺点，但关键在于自己的需求能不能接受它的一些不足之处。因为，对于房子来讲，它是个即定的产品。不可能去反攻或是定做。所以，我们所能够做的只是比较下它的优缺点，是优点多与不足，还是不足多于优点。对于它的不足，自己是不是可以接受。考虑自己的选择和衡量。） 6：结束看房。把客户带回公司或做其它约定。（注意，在带出小区的途中加深客户看房的印象。） 七：成交前的准备 1：对已产生购买意向的客户应立即带回公司。 2：再次肯定和赞扬客户的眼光，并把握时间，适时的对客户描绘下买下这套房子的前景和利益。（增强客户的购买欲望） 3：到达公司后，先礼貌的请客户到会议室入座，第一时间送上茶水。 4：主动象客户介绍下公司的概况和售后服务的完善，提高客户的信任度，打消客户的后顾之忧。 5：和客户确认下单事宜。（但不宜操之过急，要有序引导，循序渐进） 如："陈先生，这个小区的环境好不好？" "好，不错，还可以" "对这套房子的感觉怎样？" "不错，还可以" "房型满意吗？" "挺好的， 不错" "采光好不好？" "好，不错" 抓住房子的优势及有利条件，用肯定式问句，让客户做肯定式回答。 6：抓住客户的肯定回答，逼客户下订。 如："陈先生，既然您对这套房子相当满意，那么您对这套房子的价格是不是可以接受？" 八：守价阶段
第1节 销售人员的基本要素 1、 建立个人魅力；要给客户留下好的印象，方便以后的沟通，利于下一步的销售工作。 组织创新能力，有序组织好与客户的销售说辞，把握好时机促成销售 为用户服务的热心，销售成功后也不能减少对客户的服务热情，便于客户渗透i，让老的客户给自己介绍新的客户，促成渗透销售 专业的技术能力，要熟悉房产的专业术语，熟知各项办证程序，要了解相关楼盘的情况，熟知本项目的情况。 行动能力，要有不辞劳苦的行业精神，把带客户看方看成是一种非常快乐郊游活动，就能很好的提高销售积极能动性。 2、 迅速判断客户内心的真实想法，想出对策，引出话题便于下一步的销售工作开展。 牢记顾客的姓名，对客户也是一种尊重，只有相互尊重才能很好的沟通，利于销售工作的开展。 点头微笑，任何脾气不好的客户都拒绝不了微笑的销售开场。 信赖、关心顾客的利益，这样能走入客户的心理世界，还有什么不好狗通的那。 仪表、热诚，至关重要，这是建立信任和够通的必要条件。 情绪同步-----合一架构法，对带不同的客户要用不同的必要沟通手段。 3、 参考资料： http://www.fangce.net/Article/yingxiao/jiqiao/200711/1504.html

6，二手房买后翻新不花冤枉钱 省钱小技巧奉上

上一篇我们讲了挑选二手房注意的六方面，本文我们从二手房已入手角度考虑。在二手房入住前，往往添置家具或翻新才入住。我们知道装修也是一笔很大的开销，那么，如何避免二手房翻新不花冤枉钱呢？一起来看看旧房改造省钱小技巧！一、旧房翻新要点1、墙面裂纹，霉斑要修补这两点是很多老房子的通病，前者由于影响美观，无法视而不见，不过霉斑毕竟大多数情况都会出现在卫生间这样的用水的区域，很多业主由于水电改造也必须重做墙面。2、空间设计要合理现在二手房市场的老房子很多都是九十年代的老房子，装修风格落伍，墙面多是上下绿白的对比色，呆板难看，房内采光不好，在空间结构上尽量简约，要知道有时候适当的留白反而更好，换些颜色鲜艳的软装饰品，旧房换新颜并不困难。3、水电改造不能少有的老房子，房龄已经有几十年了，还是砖混结构的墙体，水电排布不规范，在水电施工之前一定要请专业的装修公司对房屋结构和使用年限进行评估。二、旧房翻新注意事项1、莫要随意的拆墙砸地很多时候业主在房屋翻新的时候，总有一种根深蒂固的认识，那就是翻新必须拆墙砸地，要知道墙面一拆一砌，就要多出很多预算，所以，翻新拆墙要谨慎。2、废物利用很重要对于木地板的保留应该算的上最大的废物利用了，一般新木地板的甲醛挥发周期是15年，而旧房子里的地板最可贵的地方就是没有甲醛挥发，所以如果地板没有损坏很严重，那就可以翻新继续使用。3、不必买成套大件家具如果想更省钱一些的话，可以将新的风格定位成混搭的，这样一来就可以保留原本家里的一些旧家具。而新家具也没必要成套购买了。买单品不仅选择范围大，价格也更加便宜。三、不该省的不能省1、电线钱不能省新线和已经老化的电线串在一起使用，容易造成旧线急剧老化和电路配电不均匀，容易跳闸或烧坏电器，为了您和家人的安全还是别省这些费用了吧。2、防水钱不能省以前的房子不少都是沙灰墙，结构松散，加上房屋沉降的作用，墙面地面都已出现细微的裂缝；有的二手房还要敲墙，撬瓷砖，裂缝更容易扩大，一旦漏水损失难以估计，所以二手房装修不但不能省防水，还要重点做防水。3、验房钱不能省二手房的质量参次不齐，有些瑕疵多半都会被原来的屋主会用装修来掩盖一些诸如龟裂的墙角，发霉、漏水等毛病。所以在看房的时候最好带上一位专业的装修监理帮助验房，把各种问题扼杀在摇篮里，发现出来的问题还有助于买房杀价。4、水管钱不能省不少老房子的水管都是铸铁管，时间长了容易被水锈堵塞，限制了房子的用水需求不说还污染了水源影响健康，所以装修翻新的时候这种水管绝对不能将就，一定要更换成PPR材质的水管。（以上回答发布于2017-03-01，当前相关购房政策请以实际为准）更多房产资讯，政策解读，专家解读，点击查看
一、室内装修紫色如何搭配1、紫色可以和白色搭配。紫色是人们非常喜爱的一种颜色,它不但是一种优雅的颜色,而且也是尊贵的颜色,在古代只有身份尊贵的人才可以穿紫色的衣服。如今人们在装饰时常用紫色来装饰墙面，如图，主人在床头背景墙上铺贴了紫色印花墙纸，搭配上白色的墙面，将整个卧房装扮得浪漫又敞亮，看上去十分的美观。2、紫色还可以和黄色搭配。紫色是属于冷色调，为了冲淡其带来的阴冷感，大家在装饰时可以选用一些暖色调与之搭配，比如说黄色。图中照例是一款紫色的卧房，主人在墙面上喷涂上紫色的墙漆，搭配上黄色的沙发床，营造出低奢、温馨的居室氛围，令人怦然心动!3、粉色是很多女生都非常喜爱的颜色，不过大家切勿使用过量的粉色来装饰卧房，实践证明，过于厚重的粉色会让人处于亢奋状态，在这种环境下住久了，就会使人的心情产生莫名其妙的心火，容易拌嘴，引起烦躁情绪。建议粉红色作为居室内装饰物的点缀出现，或将颜色的浓度稀释，淡淡的粉红色墙壁或壁纸能让房间转为温馨。二、室内装修色彩搭配原则1、对比色搭配不少初次装修的人都不具备色彩搭配的相关知识,齐家网专家教大家一个很简单的方法，即对比色搭配，比如说黑色和白色搭配在一起。图中是一个现代风格的居所，主人选用了黑色的沙发搭配上白色的墙面以及精致的软装，打造出简洁、时尚的现代居住空间。2、冷暖色搭配如果您觉得新居色彩过于阴冷的话,那么建议您选择一些暖色调来与之搭配，以便营造温馨的居室氛围。图中是一个地中海风格的居所，主人选用了蓝色作为主色调，搭配以黄色的地板和暖黄色的灯光，这样既清爽又不失温馨。3、近似色搭配此外，大家还可以采用近似色搭配装饰新居，以便营造清新、靓丽的居室氛围。图中就是一个很好的示例，主人在墙面上喷涂了草绿色的墙漆，搭配上玫红色的粉色、黄色的抱枕以及玫红色的窗帘，营造出清新、明丽的居室氛围，给人耳目一新的感觉。
二手房装修要注意的：1、为洗手间做闭水试验 在装修二手房之前要注意，首先应该请装修工人为洗手间进行闭水试验，检查以前的防水处理做的如何。方法是:堵住地漏，在洗手间放5cm的水，观察24小时，然后到楼下邻居家检查，如果没有漏水现象，证明防水处理做的很好；如果漏水的话，必须请物业重新做防水处理，做完防水处理后，要等地面完全干透，再帖瓷砖，否则地面会开裂。 2、水、电路改造的处理 装修二手房要注意水、电路改造是旧房改造最复杂的。水路改造，人们使用更多的是具有50年质量保证的日丰管。在所有的水路改造完成后，要做到管路合理、连接紧密、无跑冒滴漏、无违章拆移。电路的改造方面，如果旧房子使用的是铝线，装修二手房要注意一定要拆掉，现代家庭电器很多，按照国家标准，装修中必须使用2.5毫米铜线，而对于安装空调等大功率电器的线路则应单独走一路4平方毫米的线路。在往墙中埋线时必须使用pvc绝缘管。 3、装修二手房要注意粉刷墙面，打底是关键 老房子的墙面会出现开裂、脱皮的现象，所以在装修二手房要注意装修墙面的时候，一定要注意做好基层处理，一般好的装饰公司在把墙面铲平之后，会涂上界面剂，界面剂具有防潮的作用，还能够起到保护乳胶漆的作用，接下来装修二手房要注意是刮腻子，腻子膏要选用防水的油腻子，腻子一般要刮三遍，最后是刷乳胶漆。如果墙面想刷成带颜色的，那么要相应的涂上底漆。4、装修二手房要注意更换铝合金或塑钢门窗 装修二手房要注意木质的门窗，如果没有变形或者开裂，说明材质很好，可以在装修时，贴上饰面板材，再涂上油漆，继续使用；如果木门窗已经变形，那么就要拆掉，重新制作。铁制的门窗，如果表面的油漆已经脱落或者主体开裂，建议大家拆掉，换成铝合金或者塑钢的材质。因为这两种材质的门窗可以起到密封、隔音、隔热的作用。5、增加必不可少的开关和插座 现如今，随着家庭使用的电器越来越多，灯光照明设备也日渐丰富多彩，所以有很多地方需要放置开关和插座。那么，在装修二手房要注意，要提前做好布线工作，哪些地方日后需要放置什么东西，要提前做好规划，而老房子的预留开关和插座一般不够用。一般来说，一个房间至少要设置3个插座，一套两居室住宅内插座数量不少于15个，开关不少于8个。装修二手房要注意同一房间的开关高度应该一致，一般开关距离地面1.4米、插座距离地面0.3米为宜，悬关和客厅的开关应该设置在主人容易够得着的地方。 6、装修二手房要注意做好消毒工作，保持室内空气流通 在装修二手房的整个过程中，尤其是在打胶、刷油漆以后，一定要勤开窗，保持室内的空气流通，卫生间如果没有窗户，要打开排风扇。装修二手房要注意装修过程要定期进行彻底消毒，可用3%的来苏水、1%-3%的漂白粉水或用3%的过氧乙酸溶液喷洒。喷洒后关闭门窗1小时。

7，急提升二手房销售技巧的对策

房产经纪人之四大“法宝”　　在房屋中介公司工作的人，都想成为一名优秀的房地产经纪人。那么，如何能成为一名优秀的房产经纪人呢？业内专家总结出了做优秀房产经纪人所应具备的四大法宝，如果您能运用自如的话，肯定能够成为一个优秀的房产经纪人。　　确定房租　　确定房租可是一门学问，现在讲究多赢，在不损害房东以及房客的利益下，怎么样保证中介公司的最大利益？有关业内专家认为：每一套单元房的租金应取决于它的硬件以及软件设施。硬件是指建筑物所处的位置、周边环境、面积大小以及楼层高低等，软件则是指它的物业管理、水电收费等。把这些因素都考虑到之后，通过与周边出租房对比分析，给出一个让租赁双方都能接受的价格。　　选择客户　　客户选择的准确与否，直接关系到干中介这一行的经济效益。针对这一点，有关业内人士说，一名优秀的房地产经纪人，多是从第一印象或与客户的电话沟通中获取信息。记者就曾见过几位经纪人，他们的“眼光”非常高，正所谓行家一出手，便知有没有，据说他们接到的电话，很少有做不成的单子。当然，少数情况下，也可以从客户周围的邻居、客户的工作状况以及客户要出租或租房子的原因探听虚实。一般来说，工作比较稳定、收入较高的客户，成单的几率要高一些。　　热情服务　　热情的服务适用于很多行业，作为一个房地产中介企业，我们首先要做好自己的工作，简单地说就是，对客户要热情，但不能急于求成。服务业需要硬件，但更需要很多软件，这种软件就是让客户体会到一种亲切的关怀。经纪人时刻要保持良好的精神状态，热情、礼貌的同时，在很多时候，要从谈吐上征服客户，正确地引导客户，激发其买卖成交的欲望。有人总结每家中介的业务冠军时，曾讲过这样的一句话，这位经纪人时刻都在微笑着，他用自己的自信与微笑征服了客户。　　看客下菜　　这一点相对前三点来说难度稍大一些。不过千万不要误解，“看客下菜”并不是教你“嫌贫爱富”。从客户角度来讲，他们的需要就是一把尺子，不想租2000元房子的人，千万不要总介绍2000元以上的高档房子，这样容易引起客户的反感，认为你不是为他租房，而是想挣他的钱。合适的才是好的，什么样的客户适合什么样的房子，经纪人自己心里得有一杆秤。一般来说，给客户介绍房子，只能适当提及房子的优点，不可一味地夸大。有的客户就非常反感这一点，一位姓李的老先生就曾告诉记者，经纪人夸大房子的优点，这样的人不可靠，这样的房子即使租了住着也不踏实　　在房屋中介公司工作的人，都想成为一名优秀的房地产经纪人。那么，如何能成为一名优秀的房产经纪人呢？业内专家总结出了做优秀房产经纪人所应具备的四大法宝，如果您能运用自如的话，肯定能够成为一个优秀的房产经纪人。确定房租确定房租可是一门学问，现在讲究多赢，在不损害房东以及房客的利益下，怎么样保证中介公司的最大利益？有关业内专家认为：每一套单元房的租金应取决于它的硬件以及软件设施。硬件是指建筑物所处的位置、周边环境、面积大小以及楼层高低等，软件则是指它的物业管理、水电收费等。把这些因素都考虑到之后，通过与周边出租房对比分析，给出一个让租赁双方都能接受的价格。选择客户客户选择的准确与否，直接关系到干中介这一行的经济效益。针对这一点，有关业内人士说，一名优秀的房地产经纪人，多是从第一印象或与客户的电话沟通中获取信息。记者就曾见过几位经纪人，他们的“眼光”非常高，正所谓行家一出手，便知有没有，据说他们接到的电话，很少有做不成的单子。当然，少数情况下，也可以从客户周围的邻居、客户的工作状况以及客户要出租或租房子的原因探听虚实。一般来说，工作比较稳定、收入较高的客户，成单的几率要高一些。热情服务热情的服务适用于很多行业，作为一个房地产中介企业，我们首先要做好自己的工作，简单地说就是，对客户要热情，但不能急于求成。服务业需要硬件，但更需要很多软件，这种软件就是让客户体会到一种亲切的关怀。经纪人时刻要保持良好的精神状态，热情、礼貌的同时，在很多时候，要从谈吐上征服客户，正确地引导客户，激发其买卖成交的欲望。有人总结每家中介的业务冠军时，曾讲过这样的一句话，这位经纪人时刻都在微笑着，他用自己的自信与微笑征服了客户。看客下菜这一点相对前三点来说难度稍大一些。不过千万不要误解，“看客下菜”并不是教你“嫌贫爱富”。从客户角度来讲，他们的需要就是一把尺子，不想租2000元房子的人，千万不要总介绍2000元以上的高档房子，这样容易引起客户的反感，认为你不是为他租房，而是想挣他的钱。合适的才是好的，什么样的客户适合什么样的房子，经纪人自己心里得有一杆秤。一般来说，给客户介绍房子，只能适当提及房子的优点，不可一味地夸大。有的客户就非常反感这一点，一位姓李的老先生就曾告诉记者，经纪人夸大房子的优点，这样的人不可靠，这样的房子即使租了住着也不踏实
如何做一个成功的销售员呢。销售员需要一定的素质。这种素质，有的是先天具有　　的，但更多的是后天的努力。销售能力也是一个人创业的基础。[/size]　　[size=3]熟悉自己推销的产品的特点。优点、缺点、价格策略、技术、品种、规格、宣传促销、竞争　　产品、替代产品。尤其在客户面前要注意显示对产品非常熟悉。[/size]　　[size=3]熟悉自己推销产品的目标客户。这些目标客户要进行分类，哪些是核心客户，那些的非核心　　客户，哪些是重点客户，哪些是非重点客户，客户可以分成几类，按照什么方式分类，争对　　不同的客户类别应该分别采用什么不同的策略和方法。对不同类型的客户所分配的时间和精　　力是不一样的。　　熟悉产品的市场。市场怎样细分，竞争对手有哪些，市场的容量如何，客户的地理分布和产　　品的时间分布如何，产品市场的短期发展趋势（未来2-3年的发展趋势）。　　推销产品时，要合理安排时间，要根据客户的购买习惯和地理位置进行合理的空间分配。　　要讲究方法和策略。推销不是一味的蛮干，要随时总结经验，不断提高。而且销售还具有这　　样的特点，就是一开始着手的时候非常难，无从下手，随着时间的增长，会渐入佳境。从中　　会挖掘出很多商机。销售的过程也是一个扩大人际交往的过程。通过这种活动，人际关系网　　会大量扩大，信息量也会大量增加，这些人际关系网络和市场信息将为进一步创业提供大量　　的机会。(公式1：成功=知识+人脉。公式2成功=良好的态度+良好的执行力)　　推销产品就是推销自己介绍自己，推销自己比推销产品更重要　　不断的派发名片　　任何时候任何地点都要言行一致，就是给客户信心的保证　　客户不仅仅是买你的产品，更是买你的服务精神和服务态度。　　从肢体动作和语言速度上配合顾客的语言和动作　　要作好计划安排，先作好计划，才能提高时间的利用效率，提高销售的效果。在制定计划　　是，要根据客户的特点作好相应的准备工作。当然计划不是固定的，随着环境和条件的变化　　要随时做出调整。计划主要的内容是：未来几天的日程安排，未来几天的客户安排，要准备　　哪些材料，怎样挖掘潜在的客户（潜在的客户在哪里），短期的销售目标。必要是要制定销　　售进度表，销售进度表一般有几个内容，一个是简短的内容提要，一个是销售的任务目标，　　一个是实际完成情况。销售进度表以周为单位，每周制定一次。一周周末，对销售进度表进　　行分析，主要目的是为了找出销售的规律，完成或者未完成的原因是什么，是任务制定不合　　理还是外来因素干扰造成的。是主观原因还是客观原因。是销售技巧不成熟的还是执行不力　　造成的要根通过这种形式的分析，提出改进的办法。。　　作好每日销售日记，理想的记录是随时可以查询每笔销售记录的具体情况，作好客户拜访记　　录，随时掌握客户的动态。作好客户记录，不时进行客户分类整理和分析，作到可以随时查　　询到任何一个客户的信息。　　研究客户心理。一个是根据客户的个体心理特征采用不同的方式（翻阅一下有关研究心理学　　的书），一个是根据客户的单位特征采用不同的方式，如公家单位和私营单位的客户是有区　　别的。另一个是要知道客户的真正的需求在什么地方。在与客户接触前要对客户进行资料分　　析　　学会谈判的技巧。要善于微笑和倾听，要达到双赢。要从客户的角度去考虑问题。　　2二手房销售技巧学会推销的技巧，推销不是强制的向客户推销，而是要站在客户的角度，对客户进行引导。　　在现实中，推销不是一次完成的，往往需要和客户进行多次沟通，在沟通中，有的推销会失败，有的会成功。因此要合理取舍，有的可以放弃，有的应该继续努力，有的是短期客户，有的虽然暂时不成功，但只要搞好关系，从长远看有成功的希望，也不能放弃。要理解客户的真正需要。有的客户实际上有需求，但他马上向你吐露，所以有时要跑几次才能有信息，有的需要与对方拉近距离时才会向你吐露消息要懂得人情世故。对客户的有些不合理要求，也要容忍和考虑。　　要懂得老客户的重要性。保持老客户在行销的成本和效果上考虑，要比寻找一个新客户有用　　的多。同时，老客户本身具有社会关系，他的社会关系也可以被你利用。　　采用什么样的推销方式，电话推销？网络营销？上门推销？邮寄方式？电视直销？通过寄宣　　传产品推销？采用批发？零售？批零兼营？代理？采用什么样的付款方式？以上各种产品推销方式，要根据所推销的产品的特点和公司的情况选择其中一种或某几种。　　销售从另一种意销售从另一种意义上说也是一种人际交往方式，所以从某种意义上说，要学会销售其实就是学会做人处世。　　销售人员要有良好的心理素质，销售时最经常碰到的现象是被冷漠的拒绝，所以要承受被拒　　绝、被冷落、被挖苦等等现象。销售时还有一种现象是不得其门而入，这是就要动脑筋达到　　目标。尤其是要注意克服惰性和克服畏难情绪。　　当直接手段不能接近目标时，有时要学会曲线进攻。　　良好的形象出现在客户面前，这种形象包括衣着、谈吐、必要的礼仪。尤其是要注意给客户　　良好的第一印象。要有本事拉近与客户的心理和感情距离。　　当与客户产生纠纷是如何处理也是一个难题。处理纠纷是一个很有艺术性的东西，这个东西　　现在也不好研究，纠纷产生的原因不同，处理方法也不同。不同的纠纷类型用要采用不同的　　方法，这个实践中不断探索。纠纷产生时，首先的原则是自己不吃亏。但有的时候自己吃点　　小亏反而效果更加。第二个原则是不与客户产生大的冲突，力求保持关系，第三个原则是处　　理纠纷要有技巧，这个技巧这里不做讨论。（常见的纠纷如产品质量，客户付款不及时，送　　货不及时、客户不遵守合同，产品款式不满意、价格不合理、售后服务不到位等等，这种纠　　纷以后可能形式千变万化，关键还在于随机应变）　　平时要多注意向成功的销售人员请教，要成功毕竟不能*理论，在这个行当里，经验和能力　　比理论更重要。　　有时要利用团队的力量，有时碰到自己无法解决的问题时，可以向别人求助。但通常情况下　　不要轻易求助，尽量自己解决。　　注意一点，销售中的市场信息很重要　　有时可以采用非常规的方法，有时有可能实现跳跃式发展。要创新、创新、创新，别人也在　　发展，你要取得比别人更大的成绩，你就必须不断创新。海尔为什么比别人发展得快，关键　　在于善于创新。　　销售要利用别人的力量，个人的力量毕竟是有限的，纵然能取得成功，也是有限的成　　功。成立公司为什么能加速发展，主要是公司能集合别人的力量。[/

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