本文目录一览

1，后阳台朝北种些什么菜植物比较好

朝北阳台全天几乎没有日照，蔬菜的选择范围最小。应选择耐阴的蔬菜种植，如莴苣、韭菜、芦笋、香椿、蒲公英空心菜、木耳菜等。在夏季，对后面楼层反射过来的强光及辐射光也要设法防御。根据朝向选择蔬菜阳台种什么菜，一方面要根据个人爱好和需要而定，一方面要考虑自家阳台的环境条件适合哪些蔬菜。一般说来，如果空间允许，大多数蔬菜瓜果都可在阳台上栽种。所谓阳台的环境条件，最主要就是阳台朝向和阳台封闭情况。朝向决定着阳台的光照条件，而阳台封闭情况则决定了阳台的温度条件。全封闭阳台冬季温度也较高，所受温度限制较小，可选择的蔬菜范围也比较广，基本一年四季都可栽种蔬菜。半封闭或未封闭阳台冬季温度较低，一般不易在冬天栽种蔬菜，夏天太阳直射导致温度过高，也要注意遮光保护蔬菜。更重要的是阳台的朝向，在温度允许的条件下，一般要根据阳台朝向选择蔬菜。朝南阳台为全日照阳光充足、通风良好，是最理想的种菜阳台。几乎所有蔬菜都是在全日照条件下生长最好，因此一般蔬菜一年四季均可在朝南的阳台上种植，如黄瓜、苦瓜、番茄、菜豆、金针菜、番杏、芥菜、西葫芦、青椒、莴苣、韭菜等。此外，莲藕、荸荠、菱角等水生蔬菜也适宜在朝南的阳台种植。冬季朝南阳台大部分地方都能受到阳光直射，再搭起简易保温设备，也可以给冬季生产蔬菜创造一个良好的环境。朝东、朝西阳台为半日照，适宜种植喜光耐阴蔬菜，如洋葱、油麦菜、小油菜、韭菜、丝瓜、香菜、萝卜等。但朝西阳台夏季西晒时温度较高，使某些蔬菜产生日烧，轻者落叶，重者死亡，因此最好在阳台角隅载植蔓性耐高温的蔬菜。在夏季，对后面楼层反射过来的强光及辐射光也要设法防御。
广州在北回归线以南，夏至前后正午会有太阳直射的时候，所以肯定可以晒到太阳，而且这种情况下是整个阳台都可以直接看到太阳。 另外，由于楼房不可能是无限高的，所以对于阳台靠外侧的部分来说，晒到太阳并不需要太阳高度角等于90度的。具体需要多大的太阳高度角取决于阳台的宽度和楼房在阳台以上部分的高度

后阳台朝北种些什么菜植物比较好

2，广州房产中介关门潮初现 有业主42万卖楼

一股中介关门风潮正在席卷广州。国庆过后，广州的二手中介公司纷纷作出“一个艰难的决定”：关铺裁员。在广州多个二手板块成交量剧减的情况下，这无疑是最无奈也是最明智的选择。记者近日在全市多个区域采访发现，多数区域的二手楼成交量较年初锐减50%以上，珠江新城、金沙洲等区域甚至连续数月出现零成交，番禺、荔湾等区的二手楼价出现明显下跌，楼市寒冬已经开始。 中介一条街一半以上关门 近日，记者来到祈福新邨对面的“五羊地产街”，这里曾云集大大小小数十家中介公司。但如今，很多店面都大门紧闭。“不知道他们什么时候开门，一周能开一两天吧，也不知道他们拿什么来交租金。”一位经过的路人告诉记者。记者随后在一间营业的中介店门口守候了半个多小时，没见到一个客户出入，偶尔见到一个中介出来抽烟透口气，情绪也显得很低落。 “2009年、2010年的时候，整个祈福新邨大大小小的中介行起码有200家以上，但从今年下半年开始就有一大批陆续关门了，现在还剩下七八十家的样子。”说起目前二手楼市的惨淡，位于“五羊地产街”的某大型中介钟村分行店长余先生表情颇为无奈。 记者走进余先生负责的分行内，看到有十个左右的中介经纪坐在一楼的门店，由于生意冷清，大多在闲聊。走上二楼，这里有差不多20张配了电脑的办公桌，宛如一个小网吧，仅有一个中介经纪坐在那里。 “人全在这里了，现在只剩十一二个。没什么生意，所以都在店里坐着。”看到店内空置的数十台电脑，不难想象当年的“盛况”。余先生表示，以前生意好的时候，他们店里有五六十个中介经纪，人多到都没地方坐，更别说每人都分配办公电脑了。 据了解，以往光是祈福新邨一个盘，每月就有四五百宗二手交易，而上个月跌到一百四五十宗，仅有之前的30%左右。成交量剧减，意味着中介们的生存压力随之倍增。余先生介绍说，有经验的老员工很难留住，现在基本都走光了。留下来的大多是新来的，有些人几个月没开单也很正常。相比其他中介来说，余先生负责的分行没有倒闭已属幸运，该公司在祈福新邨共有三家分行，其中有一家已经“执笠”。 中介公司改扩张为关铺 祈福新邨只是广州二手中介生存困境的一个缩影。记者在珠江新城、金沙洲、天河公园等地走访发现，以往中介多过米铺的景象已经很难见到，关店、裁员、减薪……这些都是中介们头上悬着的一把利剑，不知道哪天就会掉下来。在珠江新城、金沙洲等地，甚至有多家中介表示几个月来未做成一单生意，“如此下去将很难撑过年底。” “看样子调控政策这一两年都不会放松，我们日子会越来越难过。”天河公园板块一位中介店长李先生悲观地认为：“肯定还会有更多的中介公司倒闭。” 满堂红研究部高级经理周峰向新快报记者表示，深圳的中介关门潮正向广州延续，广州中介行业规模整体收缩在所难免。以满堂红为例，该公司年初定的目标是要在广州开300家分行，到年中已经开到了200多家，但随着银行信贷收紧、市场急速降温，扩张政策被迫转为收缩。到目前为止，该公司在广州的分行数量仅200家出头，虽然较年初有所提高，但相比今年的高峰以及原定扩张目标，却远远不及。 周峰表示：“我们现在会对极个别位置不太好的分店进行调整，暂停营业，但同时也会在附近继续留意位置优越的铺面进驻。”不过，在二手楼市的寒风之下，继续开新铺的可能性似乎并不大。记者了解到，目前中原、合富等龙头中介公司在广州分别约有250家分行，部分业绩不好的分行已经遭到裁汰。 区域调查 珠江新城基本零成交 记者在珠江新城走访了解到，由于这里历来都是投资客的天下，受限购的影响，目前珠江新城基本上处于零成交的状态。早在今年中，这里就有不少小中介开始关门，大中介公司目前主要以关闭同地段客源重复的门店为主。以方圆月岛、保利心语等楼盘附近的中介行为例，往往同一家中介公司有三四家分行挤在一条路上，目前中介公司正考虑关停这些分行来进行减负。有业内人士甚至透露：目前珠江新城已经没人做二手了，中介全去做一二手联动了。 “珠江新城的买卖双方都不差钱，但买家基本上受限购影响没有购房指标，而卖家也不急着卖，因此在价钱上也不松口，所以这里的成交量跌得最厉害。”珠江新城一位中介人士表示，虽然珠江新城的楼价整体没有出现下降，但个别房源的议价空间可以高达10%-20%，这是因为该区域的二手价格过于虚高，真正有心卖楼的业主降得多也能赚不少。 番禺 为尽快成交卖家帮出中介费 番禺是广州二手楼市的一个重要区域。据番禺某中介人士反映，去年楼市较好的时候，他们一宗交易可以收取2.5%的中介费，但如今基本上只收2%，而且卖家也开始接受承担一部分中介费用，这在以往难以想象。“例如番禺某大盘，二手价格根据楼龄的不同在10000-13000元/平方米，但我们最近的一单交易，最后以8800元/平方米的价格成交，是今年以来的最低。”当地一家中介公司负责人表示，目前楼盘较受首次置业者欢迎的中小户型价格还算坚挺，但大户型的单位往往叫不起价，跌得最厉害。

广州房产中介关门潮初现 有业主42万卖楼

3，开发商没有在期限内交房

一般房地产开发商在出售期房时，通常以入住的时间为促销手段，引起购房者的兴趣。那么购房者一定要注意开发商是否能够在约定的期限内交房，购房者可通过签订购房合同时进行约定，如果开发商不能按照规定的时间交房的话，规定应该由开发商承担责任，并赔偿损失。 　比如在合同中可以这样约定：1）开发商须于某年某月某日前将合同中约定的房屋交付给购房者； 　2）如果开发商不能按期交房，那么购房者应给开发商一个宽限期，允许开发商在该宽限期内交房。但开发商应承担违约责任，违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交付日期所发生的利息计算； 　3）如果开发商在宽限期限过后，仍不能交房的，那么购房者可有权解除合同，同时要求开发商返还购房款及利息，并支付违约金。 　根据《合同法》规定，只有当一方当事人有重大违约行为时，那么另一方当事人有权解除合同。因此，当开发商不能按期交房时，一般来说购房者并不能马上解除合同。但是按照上述在合同中对于开发商略微迟延履行合同，对购房者来说并不会造成很大的伤害，购房者只是略微推迟入住时间而已，但是如果在宽限期限过后，开发商仍不能交房，购房者有权解除合同，并要求其返还所交的预付购房款和利息，并支付违约金。
找律师，告
弄死开发商，，
收房前的合同履行过程 　　在收房之前，有一个双方履行合同的过程。 　　期房的合同履行过程与现房的合同履行过程大不一样。 　　在现房的合同履行过程里，购房人支付购房款一般是分期进行的，如果购房人发现开发商有可能不能按期交房、或者已经出现开发商未履行合同义务或者开发商履行合同义务不符合合同约定的情形，购房人有权不支付购房款来制约开发商(购房人的这一权利在《合同法》上被称为“不安抗辩权”或“后履行抗辩权”)。期房销售都是有按揭贷款支持的，而且，按揭贷款在购房人支付首付款后就由银行一次付清。在收房之前，购房人的主要义务——支付购房款的义务已经履行完毕，开发商的义务尚未履行，如果购房人发现开发商有可能不能按期交房、或者已经出现开发商未履行合同义务、或者开发商履行合同义务不符合合同约定的情形，购房人没有任何可以通过自己的行为制约开发商的手段。 　　二.开发商不交房是根本性违约 　　如果开发商通知你收房了，那么，你房财两空的风险几乎没有了。 　　收房的过程开始于开发商交房。交房时，开发商应向购房人交付哪些物品和文件，前面一章已经做了阐述，这里不再重复。 　　开发商交房时一般都要求购房人在拿钥匙之前先向其或物业管理公司交纳以下几项费用：契税、维修基金、物业管理费、燃气初装费、有线电视初装费、供暖费等等。这几项费用，都不是购房合同约定的购房人在交房前履行的义务。无论开发商或物业管理公司要求你交纳这几项费用中的哪一项或哪几项，居律师都建议你坚决拒绝。如果开发商因为你未向其交纳其要求交纳的费用而拒绝交房，就是开发商根本违约行为，你就有权根据《合同法》的规定选择退房(即解除合同)。 　　三.购房人不收房不属于违约行为 　　很多购房人担心不收房会对开发商承担违约责任，居律师要告诉你：“收房”是购房人的权利，不是购房人的义务。即使合同中约定了购房人不收房应承担何种法律责任，也是无效的，购房人不会因为不收房而承担任何违约责任。根据《合同法》，在购房人不收房的情况下，开发商惟一的权利是将房屋提存(所谓“提存”，是指：买方不按合同收取货物，卖方便有权将货物存放在某个地方，并找人做证明，同时告知买方货物已经于何时存放在何地，自此，货物失灭的风险由买方承担)。购房人因为不收房所承担的惟一法律后果是：开发商将房屋提存后，房屋灭失的风险由购房人承担。房屋灭失的风险概率是微乎其微的，所以，开发商一般也不会将房屋提存。 　　四.“检验”是收房过程中最重要的环节 　　收房的过程中最重要的环节是对房屋的检验。如果“补充协议”里已经约定了检验期限，你就应该在检验期限内完成对房屋的检验；如果没有约定检验期限，你应尽快完成对房屋的检验。如果房屋经检验在面积和质量上均符合合同约定，你就可以向开发商表示接收房屋；如果房屋的面积或者质量不符合合同约定，你应在检验期间内或尽可能短的期限内(最长不能超过交房后的两年以内)将房屋的面积或质量不符合合同约定的情形通知开发商，并明确表示拒收房屋。如果你没有在检验期间内或交房后的两年以内将房屋的面积或质量不符合合同约定的情形通知开发商，后果是：无论房屋的面积多少或质量如何，你都将丧失追究开发商违约责任的权利。 　　对房屋面积的检验包括对套内面积的检验和对公摊面积的检验。对房屋面积进行检验的惟一准确方法是按照设计图纸上的数据进行计算。如果开发商拒绝提供设计图纸，你有权拒绝接受开发商交房，并可以根据《合同法》第一百三十六条向法院起诉要求开发商提供设计图纸。如果你不愿意起诉，你就只好带上皮尺自己去量。自己量只能粗略地量出套内面积，公摊面积是量不出来的，而开发商的“虚秤”一般只出现在公摊面积的数据上。 　　对房屋质量的检验应包括：对房屋建筑质量、房屋附属物质量的检验和房屋是否符合综合验收条件的检验。 　　1.对房屋建筑质量的检验 　　你最好请一个建筑方面的专家帮你检验。建筑方面的专家在建筑公司里可以找到。不要被某个人的职称、头衔所迷惑，真正工作在第一线的才是真正的专家。 　　2.对房屋附属物的质量的检验 　　对房屋附属物的质量的检验主要是对墙面、地面、房顶、门窗、线路、管道等的检验。有装饰装修经验的工人就能够胜任这一工作，装饰、装修公司里可以很容易请到他们。 　　如果你购买的房屋包含了装饰、装修，那么，对房屋附属物的质量的检验中就包含一项很重要的检验项目：那就是对室内污染物的检测。室内污染物的主要检测指标是甲醛、苯、氨、氡、可吸入颗粒物、一氧化碳、二氧化碳、二氧化硫、挥发性有机化合物等污染物含量和放射性元素的比活度。据非权威机构估计，全国每年因室内污染而致死亡的人数在十一万以上，致人体器官功能丧失或降低、其他疾病、新生儿畸形或智力障碍的人数在三千万左右，故对室内污染物的检测不可大意。县级以上地方各级政府的质量监督检验检疫部门或环卫部门都有下属的室内污染物检测机构。这些检测机构都是有偿服务的，你可以选择一家机构谈好价格后委托其检测。但你应记住：提供检测服务的机构都必须经过省级以上政府计量行政部门的计量认证(即CMA)，其检测报告才具有法律效力。检测机构是根据国家标准进行检测的。迄今为止，有关室内污染物控制指标的国家标准有三个，分别是：《室内空气质量标准》、《民用建筑室内环境污染控制规范》和《室内装饰装修材料有害物质限量》。你应在这三个标准中选定你要求检测机构检测的范围。选定的检测范围不同，你支付的价格也就不同。 　　3.对房屋是否符合综合验收条件的检验 　　对房屋是否符合综合验收条件检验必须依据各地政府或政府部门的规范性文件规定的综合验收应具备的条件。建设部制定了一部《城市住宅小区综合验收管理办法》，但这个《办法》没有规定综合验收应具备的条件，所以，综合验收应具备的条件就留给各地方政府或地方政府部门根据各地的具体情况做出规定。广州市人民政府在2001年出台了一部规章——《广州市商品住宅建设项目验收管理办法》。这份规章对综合验收应具备的条件规定得比较全面，具体而且严格。这份规章要求综合验收必须具备下列条件： 　　.建设工程规划验收合格； 　　.消防工程验收合格； 　　.人防工程验收合格； 　　.有永久供水证明，有永久供电证明； 　　.煤气工程验收合格； 　　.有单项(单位)工程(电信管线)竣工验收证书； 　　.道路和排水工程验收合格； 　　.居住区绿化验收合格； 　　.有通邮申报表； 　　.有环卫化粪池报建批复表等等。 　　这份规章是居律师所见到的同类规章中最好的。有这样一部规章，购房人入住无忧。如果你在广州市买了房，你就对照《广州市商品住宅建设项目验收管理办法》中规定的条件逐一检验吧。 　　北京市有一个1995年出台的《北京市居住小区接管综合验收办法》，但不是北京市人民政府制定的，是北京市市政管理委员会制定的。这个《办法》规定了综合验收应具备的四个条件： 　　(1)所有建设项目严格按照批准的规划、设计和有关专业管理部门的要求建设完毕； 　　(2)各专业主管部门对归口管理的建设工程质量验收合格，验收资料齐全； 　　(3)建筑渣土、施工机具和各类临时建筑等全部拆除清运完毕，达到场清地净； 　　(4)具备实行封闭式物业管理的基本要求。 　　如果你在北京买了房，你就对照这四个条件检验吧。 　　你就别对照了。这四个条件对你入住没有什么实际意义，甚至不能解决你对水、电、气等生活所必需的条件的要求。有这样一个综合验收标准存在，北京市的某些小区采自地下的生活用水有害物质严重超标从入住至今已三年依然解决无望也就不足为奇了。 　　五.收房过程中购房人易犯的错误 　　很多购房人在开发商交房后未进行检验就急不可耐地搬进去住，甚至在开发商正式交房前就开始对房屋进行装修。这种做法极不可取。这么做很可能被法官理解成你已经以自己的行为表示对开发商交付的房屋的接受，你以房屋面积或质量不符合合同约定为由要求开发商承担违约责任的诉讼请求会遭到驳回。 　　有些开发商的交房人员将包含有购房人同意接受房屋或对房屋面积、质量没有异议的意思的文件隐藏在其他文件(比如：三《书》一《证》两《表》)中，趁购房人进入新房时的兴奋让购房人一并签字。你千万不要为开发商交房人员的甜言蜜语和赌咒发誓所动摇，稀里糊涂就在文件上签字。对开发商的交房人员让你签字的文件，每一页你都要认认真真地看，看不明白就不要签。 　　有些购房人相约集体收房。集体收房可以共摊成本、相互证明、联手行动，并可以为以后小区的物业管理培养公共意识。居律师十分赞成这种做法。
按拆迁补偿协议执行，协议中有约定的，按约定执行合同中没有约定的，按国家政策执行，你可以找一下当地拆迁安置部门，就此事提出补偿。

开发商没有在期限内交房


文章TAG：广州  广州市  楼盘  封闭  广州市楼盘封闭情况  
下一篇