上海新楼盘2022年开盘第二批，上海浦东新区第二批经适房什么时候摇号
来源：整理 编辑：大上海生活 2022-12-21 20:22:48
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1，上海浦东新区第二批经适房什么时候摇号
会啊 房源被前面人选掉了 后面的就没了像卢湾 新凯家园在第二天就被选完了 青浦估计今天也能选完 浦江也是这两天的事 剩下的全部要被三林了
2，上海经济适用房第二批什么时候开始摇号
我们静安4月份申请的，上周刚收到通知在10月11日，去摇号。第二批现在申请估计最晚在2012年3月前吧。长治市城区2013年1月7号公布的城镇经济适用房多会摇号？
3，上海加州水郡楼盘二期
加州水郡项目是美国汉斯地产在上海新江湾住宅项目，作为板块内唯一大型综合性项目，加州水郡尽集美式经典住宅、写字楼、国际酒店、零售，餐饮和娱乐等多重功能。地铁10号线新江湾城站更在商业区专设出口，令加州水郡的生活直抵便捷、尽享从容。楼盘一期总建筑面积35万平米，已经全部售罄，二期规划总建筑面积17万平米，预计要明年年初开盘，今年年底估计可开样板房。
4，绿宝园馥庭怎么样好不好值不值得买
楼盘名称：绿宝园馥庭别名：绿宝馥庭楼盘位置：秀康路959弄（近康沈公路）开发商：上海汇宝房地产发展有限公司产权年限：70年公交线路：周康1路康沈路联络路站；581路; 974路; 沪南线; 龙惠专线; 浦东35路; 塘南专线康沈路秀康路站其他交通方式：行驶至外环线沪南公路出口，向南380米至秀康路，再向东380米即到。规划信息：其占地面积为380000平方米，容积率，绿化率50%，共0栋楼，停车位每户双车位(室内)周边配套：标志建筑:申花足球基地绿化:北临规划环城绿带医疗:仁济医院、儿童医院中心、康沈医院教育:长宁国际学校、英国学校、尚德实验学校、美国学校、上海申花SVA足球学校、中福会幼儿园购物：万达广场、大润发、世纪联华御桥店、国美电器周浦店、国美电器周浦二店、永乐生活电器康桥店金融：中国银行、工商银行、华夏银行、上海银行康桥支行、上海农村商业银行康桥支行内部配套：社区内建有会馆、推杆果岭、四个网球场和一个足球场（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）搜狐焦点网，为您提供房产信息，房产楼盘详情、买房流程、业主论坛、家居装修等全面内容信息
5，房地产税征收标准是什么
上海的征收标准是，免征面积60平方/人。如果购买二套房，开始计算征收房地产税。超出面积部分的70%需要交税，税率为0.4%-0.6%之间，比如，你在上海有一套120平的房子，一家三口人，孩子未成年。你不需要缴纳房地产税。但是，后来你为了投资或改善，你又买了一套120平方的房子。这时候就需要计算你的房地产税了。120+120-180=60平方，如果房价6万一平，每年缴纳房地产税为：360万*0.5%*0.7=12600元。房地产税是政府向地产物业征收的一种财产税，通常向房产的业主或租户等使用者征收。此前，房地产税已经在上海、重庆两地试点。上海的征收标准是，免征面积60平方/人。如果购买二套房，开始计算征收房地产税。超出面积部分的70%需要交税，税率为0.4%-0.6%之间，比如，你在上海有一套120平的房子，一家三口人，孩子未成年。你不需要缴纳房地产税。但是，后来你为了投资或改善，你又买了一套120平方的房子。这时候就需要计算你的房地产税了。120+120-180=60平方，如果房价6万一平，每年缴纳房地产税为：360万*0.5%*0.7=12600元。而你这套房子价值则高达720万元，每年才缴纳了12600，也就是一个半月的房租钱。对购房者和投资客来说，这点费用微不足道。如果按照当前各种消息的预测，房地产税扩大试点将在2022年春节前就要搞，最迟在2022年3月之后。本次，试点的城市将从上海、重庆扩大到北京、深圳、广州、杭州、南京以及其他新一线、二线热门城市，这意味着绝大部分生活在城市里的居民都将受到房地产税试点的直接影响。
6，如何才能口碑相传
深挖“老带新”的可行性所谓“老带新”指的是老客户向其他人介绍其已购物业，并建议其同样进行购买的行为。这在楼盘项目开盘前发生的可能是很小的，基本上是以亲朋之间有意愿成为邻居为发生之根本因素，因此，严格意义上讲这又属于类似于团购的行为，并且所占比例很小。真正的“老带新”是作为促销方式出现的，因此一般都是出现在中后期的促销过程中，也就是如何做到可持续销售的过程中。至于新盘好销的原因，大概可以有以下几点：首先，新盘在推出之前，一般都是开发商在进行市场调查和分析之后进行的，这样在对产品的打造上都会有一定程度的领先，而在同样的市场上，消费者对于领先的产品会产生倾向性是很正常的。其次，新盘推出之前的宣传一般都有足够的力度，无论是单媒体数量还是多媒体组合，在全程广告排期中都占了很大比例。另外还有一个很重要的原因，就是任何一个楼盘项目，其周边总是会有一批原住户在寻找能够满足其更新换代的新房子，所以一旦有新项目推出，这批人往往会成为第一批前来购买的客户，而他们自然也会在楼盘推出时购买，这也是支撑项目初期销售业绩的重要因素。一个房地产楼盘项目的销售都有其初期的阶段性优势，但是这种优势大多是不能延续的，其销售的“动力”是会随着时间而进行转化，当销售到中后期，尤其是后期阶段，应当有越来越多的客户不会再依赖于广告宣传，而是信赖已购客户的口碑相传，这就是“老带新”的真正重要阶段。从概念上讲，这个阶段是一个楼盘的惯性冲顶阶段，也可以说是楼盘的最理想状态，有很多人不理解为什么这个阶段才是楼盘销售的最理想状态，这里简单说明一下：其一，这种状态的营销费用极低，可以省去大部分广告费用；其二，这种客户的购买谈判周期一般都很短，因为“老”客户的介绍及解释，包括其实际购买行为，其实已经打消了他们大部分的疑虑，相对于因为广告而来的客户，更显宝贵。因此，一个楼盘项目销售的可持续性有多高，很大程度上取决于这种惯性冲顶阶段的状态是否理想。第一，楼盘的建筑质量。房子作为不动产，是每个家庭的最重要财产之一，如果一个楼盘的房子在质量上问题频出，负面影响的投诉都忙不过来，要想让客户再去为其做正面宣传，可能性基本为零。第二，物业服务的保证。很多楼盘的后期销售停滞，主要原因就是物业跟不上，前期承诺的服务不到位，基本服务态度不佳，对已购客户的心理预期造成“毁灭”，并对实际生活质量造成影响，老带新自然成为天方夜谭般的幻想。第三，老客户的有效沟通。如果可以做到在老业主之间进行客户通讯递送、客户联谊、跟踪信息等活动，来不断强化与老客户的沟通，强化项目在老客户心中的美誉度，就会让更多的客户自然成为“忠实”的口碑相传者，增强项目销售的可持续性。第四，再造新鲜感。前面分析过新盘的几大优势，其中之一就是项目的领先优势，那么，如果项目的规模比较大，就完全可以利用分期命名、分期景观特色等方式，在“与时俱进”地随着市场的变化而进行项目的修正，使其保持“新鲜感”，保持领先性，抢夺客户的目光，也是项目可持续销售的关键因素。第五，提点优惠这是目前最常用的促进老客户去介绍新客户的方法，作为一种物质激励是行之有效的，但是如果失去了以上几点因素，会仅仅因为一点提点优惠而进行欺骗性“带新”的，无论是乐观还是悲观估计，实际上的比例都会很小，至少不会因此形成可持续性销售的态势。因此，通过以上分析，最后加上这个因素的实际意义，在于想说明这种促销方法是有前提的，同时也就说明了为什么很多采用“老带新”促销方式的楼盘，并没有产生理想效果的最终原因。实际上，无论多深入的市场调研及市场预测，其准确度都比不上在销售过程中的市场反馈信息。因此，前期的销售对于后期销售的可持续性都是至关重要的，“走一步看一步”这时就成为了魔鬼词典，正面解释为：随着市场变化进行调整e799bee5baa6e59b9ee7ad9431333332636335，灵活适用，保证项目销售的可持续性。负面解释为：无视计划，无视基础因素，无视实际反馈，盲目性造成项目销售失去可持续性。因此，“老带新”这种促销方式，并不能仅仅做为项目滞销时的应急手段，而应从以上几大关键因素入手，预留其动力空间，使其成为可持续性销售的增强剂，让项目进入良性的惯性冲顶！
7，二手房交易时买家需要贷款提前过户给对方可行吗未拿到全部
可以，但前提要把这些列在合同上，弄清楚在提前过户。具体可以参考下列： 购买存在抵押权的二手房操作实务 近几年因为房价的不断上涨，很多人购买房屋时很难一次性付清全部购房款，因此大多数人都选择银行贷款，这致使目前市场上流通的二手房绝大多数都存在抵押权。 这里所说的房屋抵押是指，购房者为向银行贷款购房，以自己所购买的房屋作为债权的担保抵押给贷款银行，当购房者不能向银行偿还贷款时，银行有权依照法律规定以该房屋折价或以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。银行就是所谓的抵押权人。因此买卖存在抵押权的二手房，就必须先行偿还贷款银行的剩余贷款，再由银行、业主办理房屋抵押权注销手续后，该房屋才能按照买卖双方的约定办理房屋权属转移手续。但是二手房买卖时应该由哪一方先行偿还银行贷款呢？又如何能保证交易的安全呢？ 存在抵押权的房屋在进行交易时要涉及到贷款银行、购房者、出售者、房产中介公司甚至担保公司等多个主体，交易环节较多而且复杂，一个环节处理不好，就有可能出现纠纷。在卖方市场的大环境下，购房者在购买存在抵押权的二手房屋时所承担的风险要大得多。 本人近几年提供二手房交易的法律服务时，发现二手房交易需要注意的法律问题、需要规避的风险颇多，但由于篇幅有限，不能一一详谈，在这里就经常接触到的几种交易方式，简单的为大家提供一个操作思路，仅供大家在购买存在抵押权的二手房时作为参考。 第一种 房屋出售方自行出资偿还交易房产名下的银行贷款。 这种方式是指，由房屋出售方自行出资偿还该房屋名下的银行贷款，并办理抵押权注销手续，然后购房者、出售方依据双方签订的房屋买卖合同的约定办理付款、过户、交房等手续。 这种方式对于购房者来说法律风险性最小，购房者在与出售方签订购房合同时应注意以下几个问题： 1.要求出售方向贷款银行详细了解该银行办理提前还款流程以及时间（有些银行需要提前一个月左右申请提前还款）。 2.详细约定房产交易的流程，该流程中应包括出售方申请提前还款的日 期、办理抵押权注销的日期、抵押权注销后的通知义务及抵押权注销后办理 房产过户受理手续的期限等。 3.详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理还款手续、迟延履行通 知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并详细约定 单方主张合同解除的条件及违约金数额。 第二种 由担保公司出资先行偿还交易房产名下的银行贷款。 这种方式是指，买方或卖方寻找担保公司，由担保公司先行垫资偿还银行贷款，并办理抵押权注销手续，然后买卖双方按照双方签订的房屋买卖合同的约定办理交易手续。使用这种方式时，担保公司要按照垫资数额的一定比例收取服务费用，目前一般都是由买方支付该笔服务费。 使用这种方式在交易时应注意以下问题： 1. 对担保公司的选择还是要慎重，要从服务质量、公司口碑、经营规模、注册资金、收费标准、垫资流程等多方面了解担保公司。 2.目前，担保公司都会要求购房者将部分购房款先行存入担保公司指定的帐户监管，所以购房者要认真了解担保公司的垫资流程，慎重签署担保公司提供的格式垫资协议，避免因垫资环节出现争议，使自己蒙受损失。 3.在房产买卖合同或居间服务合同中要详细约定由哪一方委托担保公司、必要时可以约定共同选择的担保公司的名称、垫资服务费的支付方、抵押权注销后的通知义务、抵押权注销后办理房产过户受理手续的期限等。 4.详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理还款手续、迟延履行通知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并详细约定单方主张合同解除的条件及违约金数额。 第三种 由购房者先行垫资偿还交易房产名下的银行贷款。 这种方式是指，在买卖双方签订购房合同后，由购房者先行垫资偿还交易房产名下的银行贷款后，出售方及时与银行办理房产抵押权的注销手续，然后买卖双方按照签订的房产买卖合同的约定办理相关的交易手续。 这种交易方式对于购房者来说风险性最大，但又是在实践交易中经常会碰到的情况，因此，谨慎的操作对购房者是非常必要的： 1.在垫资前，先至房产权属登记中心核查该房屋的权属状况有无瑕疵（主要核实，该房产除贷款银行的抵押权外，是否还有其他的保全、查封、其他抵押权等。）。 2.不要提前将垫资款项打入出售方的银行还款帐户。 3. 通过自己的银行帐户直接将垫资款转入出售方的银行还款帐户，并要求出售方出具详细的收款收据，必要时可以请律师见证。 4.必要时可要求出售方提供第三人保证，或物的担保。 5.亲自全程跟进办理提前还款、办理抵押权注销手续，并及时收押《房屋所有权证》。 6.在抵押权注销后，按照权属登记中心所允许的最短期限及时办理产权交易过户受理手续。 7. 详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理抵押权注销手续、迟延履行通知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并约定单方主张合同解除的条件及违约金数额。 8. 详细约定房产交易无法继续履行时，出售方返还购房者的垫资款的流程。 有抵押贷款的二手房如何买卖 房价在回落，但在这几个月又掀起了反弹的小高潮，具体原因不敢深入讨论，一是掌握的事实不足，二是怕和“正在下很大的一盘棋”有冲突。不过买涨不买跌，交易活跃也是事实。有朋友看到一套性价比更高的二手房，想买，但发现该房有抵押贷款，于是打电话问这样的房子可以买吗？我的感觉： 一、没有还清贷款的二手房不能卖 目前国内贷款买房的情况下，贷款银行均会在原房屋上设立抵押。根据《物权法》第191条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”也就是说，房屋所有权人没有经过银行的同意，不得转让房屋，除非购买人愿意替房屋所有权人代为还清银行的债务。 二、如何使需要买的二手房变成还清贷款的二手房 还清就有两种方式了，一种是一次性还清，一种是经济实力不够时的分多次还清。后一种情况，实际就是将原房屋所有人的贷款转移由新的购买人承担，即“转按揭”。卖方出售贷款没还清的商品房，购买方继续为该商品房偿还贷款。这种方式对新购房人的资金需求压力较小，但问题是，目前在国内实践操作中基本不可行。香港等地不仅可以转按揭，甚至卖“楼花”都可以，但国内银行为了减少自己的风险，鲜有明确可以办理转按揭的服务。 那么唯一可行的方案，就是先筹款把房款一次性还清，再进行交易。（如果买方实力不够，与此同时买家也要从银行获得贷款。实质上这是貌似转按揭贷款的提前还贷形式）。这种一次性把房款还清，就又分几种情况： 第一种：原房屋所有人拿出自己的积蓄，或是向亲戚朋友们借钱，把银行贷款还清，这样才能从银行解除抵押，从而可以卖房。 第二种：就是在中介公司帮助下，把有贷款的房产挂牌，当找到买主后，与买主沟通。买主先支付一部分房款，供卖房者提前还贷。 第三种：卖房者自行无法筹到还贷款，而且也没有买主愿意垫付房款，这样可中介公司拆借。中介公司可以用公司的流动资金帮卖房者还贷。 对于购房者来说，如果选中的房源是具有银行贷款的，购买就要十分慎重了。因为按第二种方式，如果卖房者提出先垫付还贷款的话，买房者是具有相当风险的。由于在付出购房款后，房产权属还属于卖房者，一旦卖房者不承认或携款逃跑，买房者将面临巨大损失，所以要尽量避免这种交易方式。 可是，第二种方式正是目前中介机构大力鼓吹的办法。在目前萧条的市场条件下，中介机构可以做的生意越来越少，因此即使一些房源对买方有潜在风险，中介机构为了促成交易，仍吹得天花乱坠，说什么“正因为有贷款才这么便宜的”、“贷款的房子对买方没什么风险”，购房者千万要小心。如果该房真正可靠，那么就可以要求中介机构采用以上提及的第三种方式协助交易。 三、有房证才能交易 提到这个问题是因为许多抵押贷款房屋都拿不出房产证。有的房屋所有人是新买的住房，经常在入住后一至两年内还没有拿到房产证，这种情况下是肯定不能交易的。因为国家有明确规定，严禁转让未取得产权证的房屋，同时，没有取得房产证时，新的买主也无法办理贷款手续。 还有更多的情况是房产证被抵押银行收走，这种在各地实践中要看各地的房地产登记手续，具体又分为几种，一种是贷款后有两本证,一个房产证一个他项权证，房屋有按揭和抵押都会在他项权证上显示（如上海），在有抵押贷款时，房产证归房主个人保存,他项权证归银行保管，等贷款还清后他项权证会拿到房管局注销。另一种是只有一个房产证，进行了抵押后，抵押银行一般会要求代管房产证。 那么，如果辨别到底是有房产证但被银行保管还是并无房产证的交易呢？其实很简单：以上无论是哪种情况，当地的房屋及土地管理部门都会有登记，公安部门、法院、检察院因公凭有效证明可调阅全部有关档案，产权人凭身份证、产权证可查阅档案中的相关信息，而一般公众在房屋买卖、诉讼等正当理由下，凭有效证明，能查询房屋的简单信息。因此，购买者可以在交易前要求卖方（即产权人）一同赴房屋及土地管理部门调查是否有此房产登记，该真实性要远远高于卖方所持的所谓的房产证复印件，如果卖方因各种原因不配合，也可以委托律师进行调查。律师调查的好处是，除调查抵押外，还可以调查房屋产权证的内容与房屋登记机关的存档文件记载的内容是否一致，卖方是否是房屋产权证上载明的所有权人，房屋是否有其他共有权人（如有，共有权人有优先购买权）等。交定金-签署买卖合同-评估-出评估值-打首付-和银行签借款合同-银行批贷款，出批贷通知-过户-给业主放余款 各地方不一样，按理是银行承诺能贷出那么多钱来了（批贷）然后过户，过户后由银行把钱打给业主。 能不能给加点分啊？第一：核实房产的真实性。第二：核实房主的真实性。第三：合同上的违约责任签的重点。如果人跑了，性质就不一样了，算经济犯罪，你可以提起法律诉讼，告他经济诈骗，法院会查封他房子，拍卖，你会得到相应的赔偿。他应该不会这么傻，赔了房子又折兵。前提是房产是他本人的 在你打首付之前肯定的签一些合同。并且如果他结婚了，必须有他爱人的同意出售证明，还得看清楚房产的共有人都有谁。
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上海新楼盘2022年开盘第二批
