20年小公寓还是适合投资的。如果税收高于租金，升值空间，那么投资公寓就不是一个好的投资项目，公寓投资不在乎就是出租或者做名宿，如果公寓单价过于贵，那投资价值就不大了，这就是不建议投资公寓的核心原因，公寓增值不如住宅，租金这一核心收益来源未来还存在不确定性，如果公寓没选好，未来可能面临还租不出去的风险。
1、闲置资金投资公寓怎么样？
谢谢邀请首先什么是公寓公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。我认为，选择公寓和选择别的形式的地产一样，都需要有如下考虑，1，地段。只要是地产项目，地段都是一个很关键点因素，
公寓是40年产权的住房，一般都在商业区，要是自己住，那就需要考虑附近是否有学校，医院，菜市场等配套设施了，要是租赁，那就要考虑附近商圈是否成熟。2，价格，公寓一般都是为了出租的，正常情况下，租售比一般在200至300个月之间。如果公寓单价过于贵，那投资价值就不大了，3，公寓的升值潜力。如果购买的公寓有一定的升值潜力，那就就是一笔很好的投资，
但是如果公寓地段不好，附近附属设施不好，根本看不出什么升值潜力，那就要小心了。现在很多楼盘都在打感念牌，根本实现不了，那指望这个公寓升值，就不太现实了，4，国家税收。如果国家开始征收房产税，那么税收就需要考虑在内，如果税收高于租金，升值空间，那么投资公寓就不是一个好的投资项目。希望我的回答能够帮到您，关注何涛财经，关注财富生活，
2、投资小公寓前景如何？
目前，由于多地限购，特别是在一二线城市，控制严格，市场就推出公寓等形态的房产来满足市场需求，就目前来看公寓的市场供应量充足，供大于需，一线城市的公寓部分限购，现在的二线城市公寓也是满天飞，所以，对这种情况我做了些分析，希望对你有帮助。公寓一般分两种：住宅、商业，住宅性质公寓，就是70年产权的，通气的，一般情况这类公寓会消耗贷款名额。
之所以叫“公寓”，只是因为日照时间不足以达到住宅的标准，商业性质公寓，就是产权年限40年左右的居住用的房子。这种商业性质的产品，称作类住宅，和真正的住宅有本质上的差异，为什么有人投资公寓？因为没的房票了三，要不然就是没有贷票了。看到租金高，品牌大，就想上车，公寓真的有这么好吗？公寓，作为和住宅完全不同的产品，不能只看价格。
公寓大部分是小户型，除去公摊面积实际使用面积更小，而且公寓大都没有阳台，通风采光非常差。为了实现性价比，过道一般比较窄，一梯N户，什么4梯12户啊，6梯20户啊，等等，密的很。公寓带有商住两用的属性，也就是说，这类公寓可以用来注册公司，也可以住家，如果买了公寓，你就要习惯每天早上你看到有人穿睡衣在走廊，有人在吵架，有人在发货，有人在打电话，有人西装革履，总之就是复杂。
公寓不能落户，也不带学区，公寓增幅也比不过住宅，想要通过公寓大幅度增值，不太现实。另外公寓的使用成本是比住宅更高，公寓都是商业水电费参照商业标准，而且公寓不通气，做饭靠电。最后，公寓的交易税费也挺高，参照商铺，这个我没有买过，只能估算和商铺差不多，交易税费在15%-20%左右。公寓的贷款年限只有10年，而且利率全部上浮，至少基准，没有优惠，值得注意的是，公寓可不像住宅那么好卖，
公寓租金高吗？前面说过，公寓增值比不过住宅，目前公寓和商铺一样，收益主要来自于租金。一个好的公寓，收益率通常是高于住宅的，但公寓真的那么好出租吗？答案是不好租，就目前的市场，住宅遍地都是，你觉得好租吗？不要给我说什么地段哈！目前整体市场是公寓是过剩的，未来更多的公寓将入市，未来空置率会进一步提升，这就是不建议投资公寓的核心原因，公寓增值不如住宅，租金这一核心收益来源未来还存在不确定性，如果公寓没选好，未来可能面临还租不出去的风险。
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