重庆市业主大会议事规则范文，业主大会的职责和表决规定由业主共同决定的事项有哪些

1，业主大会的职责和表决规定由业主共同决定的事项有哪些

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物权法第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会的职责和表决规定由业主共同决定的事项有哪些

2，怎样成立业主大会

应按以下步骤召开首次业主大会会议，成立业主大会：（1）成立筹备组，负责业主大会筹备工作。住宅物业首次业主大会会议由所在地的街道办事处负责组织业主代表、建设单位（或公有住房出售单位）、社区居委会组成业主大会会议筹备组；筹备组中的业主代表由筹备组组成单位按照业主自荐、推荐的形式在充分听取业主意见基础上确定。非住宅物业筹备组由业主代表、建设单位组成。筹备组的主要职责如下：①确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；②按照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；③确定业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权；④确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；⑤做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。上述工作①- ④应以书面形式在物业管理区域内公告。（2）筹备组应自组成之日起30日内组织召开首次业主大会会议，审议通过《业主大会议事规则》和《业主公约》，并选举产生业主委员会。区、县国土房管局对筹备组召开业主大会会议工作进行指导、监督。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

根据物权法，物业管理条例，在一个物业管理区域内，已交付的专有面积超过建筑物总面积百分之五十时，具备首要条件。

怎样成立业主大会

3，怎样召开业主大会

参考：住房城乡建设部印发业主大会业主委员会指导规则第一阶段：内容： 1，业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。 2,业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。 3,业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。 4,业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。 5,业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。召开业主委员会会议，拟定文件及确定业主大会会议议题备注：与会人员签名并形成会议纪要，需要过半数业委会成员签字通过确定召开业主大会时间，通过业主大会议题：将业主大会会议通知及文件在小区公示十五天第二阶段：内容：公示十五天后召开业主大会会议进行表决备注：1，业主大会会议表决票的收、发及计票工作应邀请工作站或街道办工作人员全程参与监督。（亊先最好发邀请函） 2，业主大会会议表决结果在小区公告建议公示七天 3，业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。业主委员会应当在业主大会作出决定三日内，将决定以书面形式在物业管理区域内公告，并抄送全体业主。

要准备充分

怎样召开业主大会

4，业主委员会权利

　　根据国务院《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；　　（四）监督管理规约的实施；　　（五）业主大会赋予的其他职责。　　业主大会还可以在《业主大会议事规则》中进一步明确业主委员会的职责，比如上海市房屋土地资源管理局颁布的《业主大会议事规则》示范文本（沪房地资物[2008]389号）提出的业主委员会职责：　　业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责：　　（一）拟订选聘物业服务企业的方案;　　（二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；　　（三）拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案，报业主大会决定；　　（四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定；　　（五）拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；　　（六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；　　（七）拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主大会决定；　　（八）对违反管理规约的行为进行处理；　　（九）____________________________ 。　　根据物权法和物业管理条例的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。　　因此，对于商铺业主来讲，为实现商铺的统一管理可以由业主大会决定授权业主委员会对商铺进行统一经营管理。当然，业主大会也可以规定，给予单个业主招租的权利，但是应该符合商铺统一管理的相关规定。　　社区事务专家刘生敏

5，业主委员会

这些问题应该在业主大会议事规则中给予明确。1、报名、推举业主委员会候选人公告时间应该符合小区实际情况，并不得低于政府部门规定的最短时间。一般情况下，报名、推举候选人最短不得少于7天，最好规定在15天以上。由于筹备组成立后要求30天召开首次业主大会，选举产生业主委员会，实际无法执行。在筹备组成立之前就应该开始酝酿业主委员会候选人了，以便确保30天内能顺利召开业主大会。2、根据物业管理条例的规定，召开业主大会应该提前15天公告全体业主。3、选票上候选人的顺序应该按照多数业主认可的顺序或者事先确定的顺序排列，多数按照姓氏笔画数从少到多排列，也可以按照汉语拼音顺序排列。已经确定的排序不得随意变更。出现争议较大的应该提交业主大会表决来确定。4、选举过程应该体现公平原则。筹备组或换届改选小组应该制订选举的细则，确保选举过程公正。比如投票应该采取专门的写票处，工作人员禁止解释候选人，候选人在投票日禁止宣传等等。5、长期不居住小区的业主具有与其他业主同等的权利。对于投资客较多的小区最好能安排一定名额非居住业主参加业主委员会。但是投资客的比例不能比居住的业主在业主委员会中比例大，主要是确保居住业主和使用人的居住安全。具体可以在业主大会议事规则中明确。本专家个人建议业主在选举时不要选举不居住在小区的业主担任委员。这是业主的明智选择，也是业主的权力。6、《议事规则》《管理规约》的投票可以与业主委员会选举同时进行，业主委员会的选举可以同时运用议事规则的规定。但是《议事规则》中部分条款可能只在规则通过后适用，比如送达的选票或者投到信箱的选票，业主在规定时间内不能反馈意见的视为同意，这条如果没有经过业主的分别确认是不能自动有效的。换言之，第一次分发选票必须确保送达每个业主，并请业主事先承诺：如果在规定期限不反馈意见视为同意或者同意投票业主的多数业主意见。中国业主大会研究会感谢你对业主委员会选举的关注。

6，业主大会的决议经多少业主同意才有效

根据业主大会所要决定事项的不同而有所不同。　　1、所要决定的事项是关于筹集和使用专项维修资金或者改建、重建建筑物及其附属设施；　　此时，需要专有面积占建筑物总面积的2/3以上的业主，并且占总人数2/3以上的业主同意，这两个条件都满足时该决议才能有效。　　2、所要决定的事项是关于制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。　　此时，只需要专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该决议就能有效。相关法律可参考：　　《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：　　（一）制定和修改业主大会议事规则；　　（二）制定和修改管理规约；　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；　　（四）选聘和解聘物业服务企业；　　（五）筹集和使用专项维修资金；　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。　　第十二条第三款业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

根据业主大会所要决定事项的不同而有所不同。　　1、所要决定的事项是关于筹集和使用专项维修资金或者改建、重建建筑物及其附属设施；　　此时，需要专有面积占建筑物总面积的2/3以上的业主，并且占总人数2/3以上的业主同意，这两个条件都满足时该决议才能有效。　　2、所要决定的事项是关于制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。　　此时，只需要专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该决议就能有效。　　相关法律可参考：　　《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：　　（一）制定和修改业主大会议事规则；　　（二）制定和修改管理规约；　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；　　（四）选聘和解聘物业服务企业；　　（五）筹集和使用专项维修资金；　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

7，首次业主大会会议的事项是否需要多少业主表决通过才有效

市领导批示：区(市)县你好，根据《物权法》和国务院《物业管理条例》有关规定，你咨询的业主大会会议表决事项（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）选举产生业主委员会委员。应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。诉求人：业主事件地点：福州诉求时间： 2010-1-19 15:39 截止日期： 2010-1-26 16:05 发表评论 (福州12345系统满意度和评价有何作用)*验证码：[只有诉求人可凭验证码发表评论] *满意度：很满意满意一般不满意很差选择评论部门：*评论内容：请在此发表评论，注意文明发言。

首次业主大会会议应当表决通过如下事项，并按规定办理备案手续：（1）表决通过《业主大会议事规则》、《管理规约》和《专项维修资金管理规约》；（2）选举产生业主委员会委员。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。《业主大会议事规则》、《管理规约》和业主委员会委员的选举应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；《专项维修资金管理规约》应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主委员会主任、副主任如何产生？业主委员会委员产生后的7日内，由居（村）民委员会组织业主委员会委员召开会议，选举产生业主委员会主任、副主任，并在3日内在物业管理区域内公告。业委会主任履行哪些工作职责？业主委员会主任负责主持业主委员会日常工作，并履行以下职责：召集和主持业主委员会会议；提出业主委员会会议议题；按照业主大会会议的决定，签署有关文书。业主委员会主任因故不能履行职责时，由副主任履行。群租等不文明居住行为抑制房价走势位于闵行莘庄上海康城属于户数多的大型小区，由于该小区以投资为主的房东较多，闲置房屋被群租现象严重，给小区的物业管理也带来了诸多难处，抑制该小区的房价走势。目前，康城出租户占总户数的25%左右。闲置房屋多，给监管带来一定难处，滋生出很多群租等不文明居住行为，围绕群租而生的投诉不断。“群租不仅会给整个小区带来安全隐患、给很多自住业主造成生活不便，还影响了很多想买康城房子的客户。”上海链家上海康城店严经理介绍，群租房本身的销售，不会受其曾经被群租过的影响。但客户比较介意的是，若房源在带看时还是在群租状态中的，客户会立即表示不要了。还有一些客户在看房时，若发现房源左右、上边为群租房的话，也不会买下该房源，甚至不会选择该栋楼，只因为不想和群租客做邻居，然后这些客户会转选周边其他小区置业。群租比例高不仅会影响二手买卖，也波及到了租赁客户。康城小区目前共四期，一期、二期自住率较高，虽然房龄老，楼间距小，但是价格相对于三期、四期相对高一些。比如二期两房房源会比三期、四期的同类房源价格高出1000-2000元/㎡，原因就在于三期、四期出租比例较高，特别是群组现象特别多。也正因如此，目前小区二手房每平方米的价格为2万元左右，比周边房价要低一些，处于被抑制状态。“户数多的小区，物业管理难，物业费低造成监管不到位，容易滋生群租，恶性循环，小区房价容易沦为周边地区的房价洼地。”上海链家市场研究部总监陆骑麟建议道，提高物业管理水平，整治二房东和群租等不文明居住行为，该小区的自住的居民和普通的租客的生活质量才能提高；当小区品质提升后，房价才有望回归应有的水平。

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