1，广州的房地产现状概况

一手市场：投入产出已不对等　　在一手市场，随着土地出让金、地价及预售条件的提高，导致部分实力不强的开发商望而却步。很多开发商先要拿出一部分资金（约30％），采用垫资的形式进行开发，再向银行贷款，周转过日子；由于当初政府的土地批发量过大，一手市场供求失衡，导致部分开发商在房子建好后只能通过价格手段讨好消费者；随着房地产政策、法规的逐步完善，发展商的利润空间进一步缩减。很明显，一手市场投入大，产出小，已不再对等，这就让一些不具备实力的开发商考虑是否需要转型。　　二手市场：日渐蓬勃　　交易不存在过多手续，经济、安全，令很多人在选房时更看重二手房。在广州，有60万套房改房，这对二手房的市场影响很大。一二手房之间相互争夺客户源已是不争的事实。二手房成为很多人，特别是年轻人一次置业的梦想。在广州，外来人口是购房的主力人群。随着房地产法规的逐步完善，及置业者观念的转变，导致很多人愿意购买二手房；同时，租赁市场的繁荣也使二手房市场日渐蓬勃。　　烂尾楼市场：生机凸现　　由于前几年的过量开发、盲目入市及对市场缺乏把握，造成很多烂尾楼、空置房的出现。由于物业大多抵押给了银行，因此，这些烂尾楼、空置房最大的业主是银行，而不是开发商，银行负担很重。　　随着整个地产市场的变化，部分开发商变为“地产贸易商”。他们不再搞开发，只是把烂尾楼或空置房低价拿到，重新包装后在市场上转手。这种方式投资周期短，而且只要选好产品、评估准确，即可做到。由于“地产贸易商”非常了解置业人群，加之他们也搞过房地产开发，所以就显得游刃有余。　　也有一部分开发商主动寻找一些烂尾项目，他们以低廉的价格购进来，对项目进行重塑、包装，上市后销售很好，且利润可观，这部分发展商被称为“房地产投资经营商”。　　烂尾楼的主要问题是，土地手续不是很完整，债权债务不是很清晰，产品功能各方面落伍等等。由于其价格较低，重新包装后，在市场上容易消化。广州的烂尾收购市场潜力很大，其收购者本身直接或间接是搞开发的，拥有强大的资金实力，对市场有较强的把握度。目前，广州至少有200个以上的烂尾项目，并且已经有许多成功收购的案例。　　发展商：须准确把握市场　　二手市场、烂尾楼收购市场均有较强的价格优势，面对这一现状，一手市场最主要的出路是开发商对市场应有准确的把握度，另外，应多一些居住观念上的创新与引导。开发商应把客户的服务做好，否则就不可能把品牌做好。

广州的房地产现状概况

2，广州房地产市场概况

一手市场：投入产出已不对等　　在一手市场，随着土地出让金、地价及预售条件的提高，导致部分实力不强的开发商望而却步。很多开发商先要拿出一部分资金（约30％），采用垫资的形式进行开发，再向银行贷款，周转过日子；由于当初政府的土地批发量过大，一手市场供求失衡，导致部分开发商在房子建好后只能通过价格手段讨好消费者；随着房地产政策、法规的逐步完善，发展商的利润空间进一步缩减。很明显，一手市场投入大，产出小，已不再对等，这就让一些不具备实力的开发商考虑是否需要转型。　　二手市场：日渐蓬勃　　交易不存在过多手续，经济、安全，令很多人在选房时更看重二手房。在广州，有60万套房改房，这对二手房的市场影响很大。一二手房之间相互争夺客户源已是不争的事实。二手房成为很多人，特别是年轻人一次置业的梦想。在广州，外来人口是购房的主力人群。随着房地产法规的逐步完善，及置业者观念的转变，导致很多人愿意购买二手房；同时，租赁市场的繁荣也使二手房市场日渐蓬勃。　　烂尾楼市场：生机凸现　　由于前几年的过量开发、盲目入市及对市场缺乏把握，造成很多烂尾楼、空置房的出现。由于物业大多抵押给了银行，因此，这些烂尾楼、空置房最大的业主是银行，而不是开发商，银行负担很重。　　随着整个地产市场的变化，部分开发商变为“地产贸易商”。他们不再搞开发，只是把烂尾楼或空置房低价拿到，重新包装后在市场上转手。这种方式投资周期短，而且只要选好产品、评估准确，即可做到。由于“地产贸易商”非常了解置业人群，加之他们也搞过房地产开发，所以就显得游刃有余。　　也有一部分开发商主动寻找一些烂尾项目，他们以低廉的价格购进来，对项目进行重塑、包装，上市后销售很好，且利润可观，这部分发展商被称为“房地产投资经营商”。　　烂尾楼的主要问题是，土地手续不是很完整，债权债务不是很清晰，产品功能各方面落伍等等。由于其价格较低，重新包装后，在市场上容易消化。广州的烂尾收购市场潜力很大，其收购者本身直接或间接是搞开发的，拥有强大的资金实力，对市场有较强的把握度。目前，广州至少有200个以上的烂尾项目，并且已经有许多成功收购的案例。　　发展商：须准确把握市场　　二手市场、烂尾楼收购市场均有较强的价格优势，面对这一现状，一手市场最主要的出路是开发商对市场应有准确的把握度，另外，应多一些居住观念上的创新与引导。开发商应把客户的服务做好，否则就不可能把品牌做好。
说是会下跌，但事实升会多些，物以稀为贵嘛。
你要什么概况。房地产就是房产与地产的合称。就是房子与地的粘合。你想知道什么

广州房地产市场概况

3，广州二手房成交活跃 受惠一手市场回暖

广州二手房成交活跃受惠一手市场回暖 6月8日央行的降息受惠的不仅是一手住宅，还有二手市场的成交。记者近日在市场发现，早在降息之前，受到降息预期传闻的刺激，广州的二手市场已经开始活跃起来。据合富置业的调查显示，不少拥有资金的买家已经开始在二手市场中寻求“抄底”的机会。长期观望者出手据合富置业前线中介人士透露，近日位于广州西华路一套面积31平方米的低层单位，被一位守候该区域长达半年之久的投资者收入囊中。跟进此宗交易个案的经纪——合富置业金色康苑分行主管黄舒婷表示，该投资者是老客户了，还有资格新购一套物业，因手中有四五十万闲钱，希望能买一套小户型单位收租兼保值。看了半年都没有看中满意的单位，而类似本次成交的一房一厅单位，市场价一般都在45万-48万元/套左右，而该成交物业的业主刚好急于出售物业获取购房资格换房，因此才有机会让这位守候半年的客户以不到1.35万元/平方米的价钱成功购得此单位。无独有偶，在革新路近期也录得一宗长线投资者以低价成功购得小户型单位的个案。据合富置业宝岗分行主管林梓杰表示，该单位是一楼大单间，面积约35平方米，现时类似物业的市场价约1万元/平方米，而该单位由于是业主急于套现，因此最后由一位长线投资客以不到30万元一次性付款成功购得。价格松动引买家入市“近几个月以来在降息预期的驱动下，再加上个别区域楼价在调控下确实出现了明显的松动，吸引手中有几十万闲钱却不希望只一味把钱放在银行赚点利息的投资者跃跃欲试。”合富置业市场经理梁燕明表示，依据合富置业成交数据统计，自3月份开始，长线投资者购房个案数量呈现稳中微升的态势，带动长线投资者成交占比由3月份的3.1%上升到4月份的4.6%，再到刚刚过去的5月份，长线投资者购房个案占当月总成交的5%。自3月份开始成交数量保持稳中微升的长线投资者购入二手住宅成交个案，物业成交价格往往比同类物业市场价要低5%-10%甚至更多。据了解，这些比市场价低的物业往往由一些急售业主放出，他们普遍存在因经济能力急于套现或急需出售物业获取新购物业资格，因此手中有一笔闲钱、能一次性付款的长线投资者往往占据成交先机，而且这些长线投资者往往守候市场的时间至少都达半年甚至一年之久，对市场行情了如指掌，因此一有笋盘放售其拍板速度也远比一般自住买家要快。来自合富置业成交数据统计，2012年3-5月份长线投资者购买二手住宅的成交个案当中，多达73%的个案为一次性付款成交。以闲钱为投资本钱的小型投资者占据不小份额，今年3-5月一次性付款的长线投资购房个案当中，投资总价60万元以内的二手住宅个案占43%。长线投资客未见大增尽管目前以市场价购入的长线投资二手住宅小户型的租金回报率普遍最高也只有4厘甚至更低，但考虑到并没有其它更好的资金投资渠道，还拥有新购一套物业资格的投资者，也会愿意将手中闲置的资金购买这类低于市场价放售的二手小户型单位。梁燕明表示，西华路单间或一房单位带家电租金约1300元-1500元/月左右，上述西华路31平方米小户型单位，以目前市场租价计算，账面租金回报率也能超过3.5%。不过，梁燕明同时也表示，目前活跃在二手住宅市场上有意以闲钱投资，总价几十万物业的长线投资者为数不少，但他们对物业价格有较高要求，而市场上能满足其需求的明显低于市价的笋盘少之又少，短期内这些长线投资者的购房需求并不能即时转化为市场实际成交，因此，长线投资者购房比例进一步大幅攀升的可能性不大。
有点小困，有时间再来

广州二手房成交活跃 受惠一手市场回暖


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