1，关于破产案件*管辖的问题

应由公司工商登记中注明的住所地*管辖。
对的，在广州市工商行政管理局登记的应该有广州市中级人民*管辖。级别管辖跟地域管辖不冲突的，级别管辖是纵向的，地域管辖是横向的。
根据《破产法》第3条规定“破产案件由债务人住所地人民*管辖”。

2，求案件梳理

广州珠江投资管理有限公司因与被中国房地产开发广州公司、谭生债权转让合同纠纷案广东省广州市中级人民*民事判决书(2011)穗中法民二终字第1266号　　上诉人（原审原告）：广州珠江投资管理有限公司。　　法定代表人：陈董事长。　　委托代理人：吴律师。　　委托代理人：罗生。　　被上诉人（原审被告）：中国房地产开发广州公司。　　法定代表人：韩生。　　被上诉人（原审被告）：谭生。　　委托代理人：李生。　　上诉人广州珠江投资管理有限公司（以下简称“珠江投资公司”）因与被上诉人中国房地产开发广州公司（以下简称“中房公司”）、谭生债权转让合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民*（2010）越法民二初字第2707号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。　　原审*经审理查明，1996年11月22日中房公司与珠江信托公司签订了编号为96年珠（抵）字第81号《人民币资金借款合同》，约定：珠江信托公司向中房公司发放抵押贷款950万元用于资金周转，贷款利率为9.24‰，期限一年，第一期贷款500万元，期限从1996年11月29日至1997年11月29日，第二期贷款450万元，期限从1996年12月10日至1997年12月10日，如遇特殊原因，以实际贷款日为准。若中房公司未按本合同约定的还款计划归还借款本息，也未与珠江信托公司签订延期还款协议，或所延期限已到仍不能归还借款时，珠江信托公司按银行规定加收50％的利息等。同日，双方另签订《抵押合同》一份，约定：为确保96年珠（抵）字第81号主合同的履行，中房公司以其位于解放北路和东风路交汇路口的广州交易广场（又名中房大厦）1001房（第10层01房）、6006房、7008－7015房（共计1341.257平方米）房产作为上述借款的抵押，抵押财产作价1884万元，抵押期限自1996年11月29日至1998年6月10日等。以上《人民币资金借款合同》、《抵押合同》均经过广东省公证处进行公证。1996年12月6日，中房公司将其提供抵押的房产办理了抵押备案手续。广州市国土房管局分别出具了穗押备字第6951号、6952号《抵押备案证明》，注明抵押权人为珠江信托公司，抵押房产为广州市解放北路和东风路交汇路口中房大厦第10层01房、7008－7015房，抵押期限为1996年11月29日至1998年6月10日，上述合同签订后，珠江信托公司于1996年12月10日一次性向中房公司发放了贷款950万元。1997年12月22日，中国人民银行广州市分行作出穗银复（1997）236号文件，批复同意珠江信托公司改建为广州珠江实业集团财务有限责任公司（下称珠江财务公司），2004年12月29日，珠江财务公司经广州市工商行政管理局批准更名为南方电网财务公司。1998年9月10日，因中房公司未能如期归还全部贷款本息，珠江财务公司就上述债权和抵押权的实现向广东省公证处申请办理了强制执行公证，并于1998年9月14日持广东省公证处出具的（98）粤公证经字第28276号《强制执行公证书》向广州中院申请强制执行。后该案被广东省高级人民*指定由广东省汕尾市中级人民*负责执行。在该案执行期间，珠江财务公司与珠江投资公司及其他相关主体于2004年12月17日签订一份《回购协议》，珠江财务公司将其对中房公司所享有的上述债权及相应的抵押权全部转让予珠江投资公司。2007年8月1日，珠江投资公司与更名后的珠江财务公司即南方电网财务公司在广东省公证处的公证下以特快专递方式向中房公司寄送了《债权转让通知书》，告知以上债权转让事宜，中房公司于次日收取了该邮件。中房公司为借款所提供的抵押物，即位于广州市解放北路和东风路交汇路口的广州交易广场10楼01房、7楼7008房－7015房，均系中房公司于1996年6月7日向广州中侨地产有限公司（下称中侨公司）购买的房产，双方订立了编号为市管契字第94015402号、94015409号《房地产预售契约》，广州市房地产交易所对上述两份合同进行了监证。1999年4月23日中侨公司向广州市房地产交易所出具一份文件，证明：中房公司是上述房产的业主，房款已交齐，没有办理抵押、按揭，该楼盘未办理确权手续，同意转让给谭生，请交易所协助办理转名有关手续。1999年6月14日，广州市房地产交易所作出两份《广州市预售房地产转让监证记录》（编号：预契字第94015402号、第94015409号），载明：中房公司是转让人，谭生是受让人，房产已交付使用。谭生已经取得广州交易广场1001房、7008－7015房的房屋所有权，房屋所有权证号分别为：《粤房地权证穗字》第0140115975号、第0140115984号、第0140116061号、第0140115976号。珠江财务公司于2003年10月8日以中房公司为被告谭生为第三人向广州市中级人民*提起撤销权诉讼，请求判决中房公司与谭生转让房产行为无效，将房产按7662000元的价值抵偿给珠江财务公司。2004年2月20日，广州市中级人民*以（2003）穗中法民二初字第469号民事判决驳回了珠江财务公司的诉讼请求。珠江财务公司不服，向广东省高级人民*提起上诉，广东省高级人民*于2004年8月30日作出（2004）粤高法民一终字第145号民事判决，驳回珠江财务公司的上诉，维持原审判决。该判决书认定：本案系珠江财务公司请求确认中房公司转让抵押物给谭生的行为无效而引起的纠纷。……人民*主要围绕珠江财务公司提出的确认中房公司转让抵押物给谭生的行为无效的诉讼请求进行审理。……尽管抵押人中房公司未将转让抵押物情况通知抵押权人珠江财务公司或将抵押情况告知受让人谭生，但谭生作为受让人不仅向转让人中房公司支付了对价，而且到广州市房地产交易所申请办理预售房地产转让监证手续，因此，中房公司与谭生之间的房产转让行为并未违反国家法律禁止性规定，依法应确认为有效。……至于珠江财务公司提出的其享有与中房公司签订的抵押合同项下的抵押权问题，可依照法律有关规定另循法律途径解决，本案不予处理，该判决另变更案由为确认合同无效纠纷。　　珠江投资公司于2007年9月13日以中房公司为被告向广州市中级人民*提起诉讼，该院受理后依职权追加南方电网财务公司、谭生为第三人，并作出如下判决：一、确认南方电网财务公司原对中房公司的贷款本金余额720万元及其逾期还款利息的债权及对穗押备字第6951号、6952号《抵押备案证明》项下记载的抵押物广州交易广场1001房、7008－7015房的抵押权已依法转让予珠江投资公司享有。二、驳回珠江投资公司的其他诉讼请求。谭生不服判决提起上诉，广东省高级人民*经审理后认为珠江投资公司的抵押权能否对抗抵押物买受人谭生的相关权利问题，不属该案审理的范围，当事人可另循法律途径解决，一审*在判决理由中论述“抵押权人对转让后的抵押物仍享有直接追及权”，超出了本案的审理范围，应予以纠正，除此以外，其他部分及判决主文均正确，应当予以维持。遂于2009年12月15日作出（2009）粤高法民二终字第121号民事判决“驳回上诉，维持原判”。随后珠江投资公司向广东省汕尾市中级人民*申请要求追加谭生为被执行人，该院于2010年6月8日作出（2010）汕中法民二执加字第1号民事裁定，以珠江投资公司提供的证据不能推翻广东省高级人民*两份生效民事判决书主文内容的主要事实为由，驳回珠江投资公司要求追加谭生为被执行人的申请。珠江投资公司遂向原审*起诉。其起诉请求：1、确认珠江投资公司享有的对广州市国土房管局穗押备字第6951及6952号《抵押备案证明》项下记载的抵押物广州交易广场10层1001房及7层7008－7015房的抵押权可以继续行使，可以对抗中房公司向谭生转让以上抵押物后谭生的相关权利，有权以拍卖、变卖上述抵押物的价款优先受偿中房公司欠付珠江投资公司的贷款本金余额720万元及其逾期还款利息。2、依法判决由中国房地产开发广州公司和谭生承担围绕该案发生的全部诉讼费用。　　原审*认为，该案争议焦点为房屋管理部门出具的《抵押备案证明》能否起到抵押登记的公示作用，根据我国担保法及有关担保法的司法解释，以房地产等建筑物抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。该案中，中房公司将其向中侨公司购买的房产广州市解放北路和东风路交汇路口中房大厦第10层01房、7008－7015房抵押给珠江信托公司，由于签订抵押合同时上述房屋尚未领取产权证，故无法办理抵押登记手续，只能取得抵押备案证明，从谭生就上述房产向广州市房地产交易所申请办理预售房地产转让监证手续并领取相关产权证的这一买卖房屋事实，可证明《抵押备案证明》并不是记载于不动产登记簿上，根本不能起到物权登记公示作用，因此该案的抵押备案证明不能认定为抵押物已经登记；同时由于广州市中级人民*及广东省高级人民*在相关的判决书中均认定了谭生与中房公司之间的房产转让行为并未违反国家法律禁止性规定合法有效。根据担保法司法解释第67条的规定，抵押物未经登记的，因转让有效，受让人取得所有权，抵押权不得对抗受让人，抵押权人对抵押物也无追及权。因此珠江投资公司的诉讼请求无理，原审*不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条及《最高人民*关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条之规定，作出如下判决：驳回珠江投资公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，诉讼保全费5000元由珠江投资公司负担。　　判后，珠江投资公司不服原审*的判决，遂向本院提起称，一、支持珠江投资公司诉讼请求所需全部事实及法律判断皆有*判决确认。1、满足抵押权继续行使法定条件的“抵押物已经登记”及“抵押物转让未通知抵押权人”的事实，业经*生效判决清楚确认。广东省高级人民*（2004）粤高法民一终字第145号民事判决，对抵押合同签订后备案登记的事实确认于其第13页第二自然段。具体为：“珠江投资公司与中房广州公司于1996年11月22日签订了抵押合同之后，已于同年12月6日到广州市国土房管局办理了抵押物备案手续”及，该判决第14页确认了“抵押人中房广州公司未将转让抵押物情况通知抵押权人”的事实。广东省高级人民*（2009）粤高法民二终字第121号民事判决，维持了“确认电网财务公司（由珠江投资公司更名）原对中国房地产开发广州公司的贷款本金余额720万元及其逾期还款利息的债权及对穗押备字第6951、6952号《抵押备案证明》项下记载的抵押物广州交易广场1001房、7008-7015房的抵押权人已依法转让予原告广州珠江投资管理有限公司（即本案原告）享有”的一审判决，即确认了该案珠江投资公司享有该抵押权。2、珠江投资公司享有的抵押权可以对抗谭生受让抵押物后的相关权利的法律判断。首先，珠江投资公司享有的抵押权有效且在合法存续期间的法律判断，在前述广东省高级人民*（2004）粤高法民一终字第145号民事判决书中已经确认抵押合同有效。该判决第13页第二自然段中确认：“珠江投资公司与中房广州公司于1996年11月22日签订了抵押合同之后，已于同年12月6日到广州市国土房管局办理了抵押物备案手续。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条和最高人民*《关于适用若干问题的解释》第四十七条的规定，珠江投资公司与中房广州公司签订抵押合同应依法确认为有效”。第二、珠江投资公司享有的抵押权依法可以对抗抵押物受让人谭生受让抵押物后的相关权利，除非其代替中房广州公司清偿全部债务使抵押权消灭的法律判断，在广州市中级人民*（2007）穗中法民二初字第330号民事判决书中已有确认，即：“根据广东省高级人民*（2004）粤高法民一终字第145号民事判决认定的事实，被告（即中房广州公司）是在抵押权存续期间，既未通知抵押权人亦未告知受让人的情况下，将上述抵押权转让予本案被告谭生，虽其转让行为已经*生效判决确认为有效，但根据最高人民*《关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，在抵押物已经登记的情况下，抵押权人仍可行使对抵押物的抵押权，即抵押权人对转让后的抵押物仍享有直接追及权，除非受让人替代债务人清偿全部债务使该抵押权消灭。”（第11页第12行-第13页）。该份判决的以上判断当然具有完全的事实和法律依据，只是上诉审*认为“抵押物转让后，抵押权能否对抗抵押物买受人的问题”“超出了案件审理范围”，而非否定判断本身的正确与合法性。二、原审判决否定抵押物已经登记的事实及法律判断错误。1、抵押备案不是抵押登记的判断错误。依据办理该案抵押备案时当时有效的一九九○年六月六日广州市人民政府颁发的《广州市房地产抵押管理办法》。其第六条规定“依法生效的预售（购）房屋合同”“可以设定抵押”。其第二十五条规定：“抵押当事人必须于抵押合同公证之日起三十天（港澳台地区或境外订立的抵押合同则在见证或认证之日起六十天）内，持抵押合同、有关批准文件及以下文件向市房地局办理抵押登记：（一）以土地使用权作抵押的，持建设用地规划许可证和土地使用证；（二）以房屋作抵押的，持房屋所有权证（或房屋共有权保持证）和土地使用证；（三）以预售（购）房屋合同作抵押的，持生效的预售（购）房屋合同申报备案，房屋竣工后，在领取房屋所有权证之日起三十天内，持房屋所有权证和土地使用证，补办登记。对证件、手续齐备的，市房地局应在受理之日起十五天内予以登记，并将他项权利证件发给抵押权人。” 珠江投资公司以为，一审*“本院认为”部分认为“本案的抵押备案证明不能认定为抵押物已经登记”的认定显属错误。因为，以预售（购）房屋合同作抵押取得抵押备案证明，与以房屋所有权抵押取得抵押登记手续，同属“抵押登记”，不存在实质区别。2、抵押备案即抵押登记，抵押物转让行为有效的判断，皆已被生效判决确认，一审*选择性失明失聪；抵押权，登记（取得备案证明）即对抗，无可争议。故此，珠江投资公司上诉请求撤销一审判决，改判支持珠江投资公司的全部诉讼请求。　　被上诉人谭生辩称，一、业已生效的广州市中院、广东省高院、广东省汕尾市中院的判决(裁定)并不支持珠江投资公司的请求，恰恰相反，*判决确定谭生是涉诉房产的善意取得人，不受珠江投资公司所谓抵押权的追及，珠江投资公司的请求无事实和法律依据，应予驳回。1．(2003)穗中法民二初字第469号民事判决书明确认定，谭生是涉诉房产的善意第三人，“珠江投资公司请求判决中房广州公司与本案第三人谭生之间的转让行为无效或者予以撤销并将该转让的涉诉房产抵偿给珠江公司，缺乏法律依据的支持，予以驳回。本案第三人的抗辩依法成立，应予支持。”【(2003)穗中法民二初字第469号民事判决书第11—12页】(2004)粤高法民一终字第145号判决也认为，“谭生作为受让人不仅向转让人中房广州公司支付了对价，而且到广州市房地产交易所申请办理预售房地产转让监证手续，广州房地产交易所经审查后同意中房广州公司将房产转让给谭生并为其办理了预售房地产转让监证手续。因此，中房广州公司与谭生之间的房产转让行为并未违反国家法律禁止性规定，依法应确认为有效。……至于珠江投资公司提出的其享有与中房广州公司签订的抵押合同项下的抵押权问题，可依照法律有关规定另循途径解决，本案不予处理”。判决：“驳回上诉，维持原判”【(2004)粤高法民一终字第145号判决书第14—15页】。2．广州中院(2007)穗中法民二初字第330号民事判决书关于抵押物追及权的论述，明显不能成立，已经被广东省高院(2009)粤高法民二终字第121号民事判决书所明确纠正，珠江投资公司以(2007)穗中法民二初字第330号民事判决书关于抵押物追及权的论述为根据提出其上诉请求，是对(2009)粤高法民二终字第l21号民事判决书的曲解，荒唐无理。3．广东省汕尾市中级*(2010)汕中法民二执加字第1号执行裁定书也明确指出，“申请执行人提供的证据并不能推翻广东高院两份生效民事判决中主文内容的主要事实”，对珠江投资公司在该执行程序中的请求予以驳回，同时确认谭生是涉诉房产的善意取得人【(2Ol0)汕中法民二执加字第1号执行裁定书第11一l2页】。二、《广州市房地产抵押管理办法》(1990)第二十五条规定表明预售(购)房屋抵押备案并不是房屋抵押登记，珠江投资公司主张其对涉诉房产的抵押备案就是合法有效的抵押登记，似是而非，不能成立，不足采信。《广州市房地产抵押管理办法》(1990)第二十五条规定，“(三)以预售(购)房屋合同作抵押的，持生效的预售(购)房屋合同申报备案，房屋竣工后，在领取房屋所有权证之日起三十天内，持房屋所有权证和土地使用证，补办登记”，这一规定表明预售(购)房屋抵押必须在备案的同时，在房屋竣工和领取房屋所有权证后补办登记，因此，这一规定本身就表明预售(购)房屋抵押备案并不是房屋抵押登记。因此，珠江投资公司抵押备案即抵押登记的说法不能成立。同时，更关键的是，根据当时有效的建设部《城市房地产抵押管理办法》(1997)第二十六条之规定，房地产抵押合同应当载明抵押期限，换言之，抵押期限对各方具有法律约束力，该案中，抵押备案证明明确载明，抵押期限自1996年11月29日至1998年6月10日，抵押双方没有继续到登记机关办理任何手续，这一事实的法律表述就是，该预售(购)房屋并没有办理合法的抵押登记。三、根据物权法之规定，抵押权合法登记的唯一表现形式就是“记载于不动产登记簿”，珠江投资公司所提供的过期“抵押备案证明”未能起到向社会公示抵押权设立的作用，当然不能认定为合法的登记形式。公示公信是物权法的一个基本原则，根据物权法第6条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”之规定，第14条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，第16条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”之规定可以明确：不动产物权变动公示的方法就是依法登记，即记载于不动产登记簿。根据物权法第187条之规定，以不动产进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，并自记载于不动产登记簿时发生效力。也就是说，抵押权合法登记的唯一表现形式就是“记载于不动产登记簿”，是否记载于不动产登记簿就是判断某一不动产是否有效设立抵押权的唯一标志。换言之，登记就是“记载于不动产登记簿”，只有这样，才能起到公示和公信的实际效果。该案的一个基本的法律事实就是，初始债权人珠江信托投资公司与中房广州公司在抵押期限届满后并没有继续到登记机关办理任何抵押物备案或登记手续，其所谓的抵押权并没有记载于广州市房管局的登记簿上，根据物权法第14条、16条第1款之规定，这一事实的法律后果就是珠江投资公司所谓的抵押权并没有依法登记，其所提供的一纸过期的“抵押备案证明”不能认定为是合法的登记形式。四、根据担保法和担保法司法解释之规定，珠江投资公司过期的“抵押备案证明”也不能认定为是合法有效的登记。担保法司法解释第12条第1款“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”之规定只能作出如下理解：即该规定只能在担保合同当事人之间发生法律效力，如果抵押期限届满，双方并没有续登记，没有向社会公示，交易第三人因相信登记部门之登记并据此进行了交易行为，则不能认定该抵押权存续，否则即违背了物权法公示公信的基本原则和保护社会交易安全和秩序的立法目的。再退一步说，即便珠江投资公司依担保法解释第12条第1款主张抵押权存续，但却无权主张该抵押权能够对抗作为善意取得人的谭生的合法所有权，而只能请求无权处分人中房广州公司承担赔偿责任。因为，根据担保法解释第67条之规定，“抵押权存续”与“抵押物已经登记”存在根本区别，根据该条之规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，区分为两种情形并产生不同法律后果，即：情形一，抵押物已经登记，抵押权人仍可以行使抵押权；情形二，抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。可见，不能认定“抵押权存续”就是“抵押物已经登记”，因为“抵押权存续”包括了“抵押物已经登记”和“抵押物未经登记”两种情形，并产生不同的法律效果。结合该案事实，不能得出珠江投资公司之所谓抵押已经登记的结论，更不能产生其所谓的对抗谭生的法律效力。五、谭生的受让行为完全符合《物权法》第106条所规定之不动产善意取得的法律要件，是涉诉房产的善意取得人，其合法权益应当得到保护。谭生在对珠江投资公司所谓的抵押情况毫不知情的情况下，善意并支付了合理价格且依法定程序，即经过房管部门审查无任何瑕疵的情况下，合法受让穗押备字第6951号、6952号《抵押备案证明》涉案房产，并依法办理了房屋所有权证，完全符合《物权法》第106条所规定之不动产善意取得的法律要件，是上述涉案房产的善意取得人，依法取得了涉诉房产的所有权，其合法权益理应受到保护。综上，珠江投资公司的上诉理由不能成立，请求二审*依法驳回其全部诉讼请求，维持原判。　　被上诉人中房公司没有到庭，亦没有陈述答辩意见。　　经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。　　另外，本院向广州市土地与房屋管理局查询了涉案抵押物抵押、过户等历史情况，在电子档案中并未见两涉案抵押物在20世纪90年代被查封的情况，并且该局的房地产登记簿查册表亦未显示该房产曾于20世纪90年代被查封。因该涉案抵押物于2010年才正式办理过户登记手续，此前的档案未移交其扫描，工作人员最终确定答复该涉案房产并没有被查封的记录。　　本院认为， 虽然最高人民*关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十二条规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”但涉案《抵押备案证明》的抵押期限自1996年11月29日至1998年6月10日，该抵押的设定时间在前述司法解释出台之前，而谭生于1999年6月受让涉案抵押物，且已有生效判决认定谭生受让行为合法有效，谭生作为涉诉房产的善意取得人，珠江投资公司所主张的抵押权不能对抗谭生的所有权。上诉人珠江投资公司的请求缺乏法律依据，本院不予支持。　　综上所述，原审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：　　驳回上诉，维持原判。　　本案二审案件受理费100元由上诉人广州珠江投资管理有限公司负担。　　本判决为终审判决。　　

求案件梳理

3，公司破产案件的管辖

你好，你这个问题是关于破产案件的级别管辖，我们在学习破产法的时候是这样的：基层人民*管辖在区、县工商行政管理机构登记的企业；中级人民*管辖在市工商行政管理局登记的公司企业。你这个案子应该由广州市中级人民*管辖
对的，在广州市工商行政管理局登记的应该有广州市中级人民*管辖。级别管辖跟地域管辖不冲突的，级别管辖是纵向的，地域管辖是横向的。

4，物业公司成立条件

物业公司成立条件　　1、申请相应等级的资质审批表一式两份；　　2、企业营业执照复印件一份；　　3、企业章程复印件一份（首次申请提供）；　　4、物业企业资质证书正、副本原件（首次申请不提供）；　　5、验资证明材料（工商注册时提供的注资发票）复印件一份（首次申请提供）；　　6、企业法人代表的身份证复印件一份（首次申请提供）；　　7、企业负责人、项目负责人（部门负责人）和管理人员的物业 职业资格证书复印件，每人一份；　　8、企业负责人、项目负责人（部门负责人）和管理人员的身份 证复印件和劳动合同复印件，每人一份；　　9、专业技术人员的职称证书复印件，每人一份；　　10、专业技术人员的身份证和劳动合同复印件，每人一份；　　11、专业技术人员的“社保”证明；　　12、机构设置框架图一张，每个级别框内需填写职务、姓名和电话（首次申请提供）；　　13、组织机构代码证书复印件一份；　　14、物业管理项目合同复印件，每个项目一份（申请三级（暂定）资质可以不提供），2003年12月以后承接的住宅物业项目，须提供招投标备案表一份；　　15、良好的经营管理业绩证明（申请二级资质提供）；　　16、除首次申请三级资质的企业外，其他企业还须在北京市建设网上填报《北京市物业管理基本情况调查系统》；　　资质申请　　申请成立物业公司办理资质　　（一）提交材料　　1、企业资质申请　　2、营业执照；　　3、企业章程；　　4、验资证明（注册资本人民币50万元以上）；　　5、企业法定代表人的身份证明；　　6、企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件，企业专业技术人员的职称、资格证件；　　7、企业固定办公场所证明　　（二）申报程序　　提交有关材料—县房产主管部门初审—报市房产主管部门核准发证　　（三）法律依据：　　1、《物业管理企业资质管理办法》第四条第三款：设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。　　2、《物业管理企业资质管理办法》第六条 新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：（一）营业执照；（二）企业章程；（三）验资证明；（四）企业法定代表人的身份证明；（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。　　物业管理公司是随着房地产的发展和对物业管理的需要而产生的。物业管理公司的组建和其他企业一样，必须符合工商行政管理等部门的有关规定，获得批准才能成立。　　(一)物业管理公司的资质条件　　物业管理公司的资质条件，主要是为界定、查验、衡量这类公司具备或拥有的资金数量、专业人员、受托管理物业的规模等方面的状况，是企业的实力、规模的标志。由于各地区物业管理的发展程度不同，具体的资质条件也各不相同。一般的资质条件主要包括：　　(1)物业管理公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业，如上海市规定的建筑面积须在1万平方米以上。　　(2)一定数量的注册资金，如广州市规定注册资金须在10万元以上。　　(3)有符合规定的公司名称和公司章程。　　(4)有固定的办公场地和设施。　　(5)有必要的管理机构和人员。　　(6)有符合国家法规政策的经营范围。　　(7)能够独立承担民事责任。　　(二)物业管理公司的申报资料　　内资企业(含国有、集体、股份合作)一般应提供下列资质资料：　　(1)主管单位对申请物业管理公司的经营资质进行审批的报告。　　(2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件。　　(3)管理章程。　　(4)公司法人代表任命书或聘任书。　　(5)验资证明。　　(6)注册及经营地点证明。　　(7)拥有或受托管理物业的证明材料。　　(8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件。　　(9)其他有关资料。　　外商投资企业(含中外合资、中外合作及外商独资)，除需提供内资企业申报审批所需的有关资料外，还需提供合资或合作项目议定书、合同等文件副本及有关批准文件；外商独资企业应委托本市具有对外咨询代理资质的机构办理申请报批事项。　　私营企业除补充个人身份证明和待业证明等有关资料外，其余资质资料大体相同。　　(三)物业管理公司申请成立的程序　　一般情况下，物业管理公司领到资质审批文件后，按有关规定向工商行政管理机关办理注册登记手续后才能对外营业。具体程序包括：　　(1)根据上述成立条件，准备材料和文件。　　(2)向所在地房地产主管部门提出申请。　　(3)向所在地工商行政管理局申请企业名称登记、法人注册登记和开业登记。　　(4)到税务部门进行税务登记，以及到*机关(或授权单位)进行公章登记和刻制。
注册物业公司 注意经营范围首先是物业管理 最好只有这一项 根据资质管理办法的要求一、提供注册资金 3级物业50万元注册资本 寻找有物业从业资格证得员工 一般3级物业要求6人 资格证是建设部颁发的 然后到当地物业管理机构办理临时资质证 一年后审验是换成正式的 当资质证拿到后就可从事物业管理工作如有不明白再问!
物业公司成立的条件具有资格的最低资质，三级资质国家是这样要求的：1.注册资本人民币50万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书4.有委托的物业管理项目；
一、物业管理公司的创建分为营业执照和资质申报两个环节。1。营业执照注册一般为有限责任公司。注册资金按物业公司的等级计算，开始的时候为“暂定三级”（目前已经取消了临时资质等级），一年内有效，一年内需要重新评级，不然资质作废。从“三级”开始。三级的物业管理注册资金为50万元。营业执照你找当地的工商局先核名，然后开始工商登记、股权确认等一系列的程序。但成立过公司的人都知道，注册一间公司的手续是非常极其繁琐的，自己去办理跑上10次、8次很正常，而且还不一定可以顺利办下来。所以，建议有些“钱”还是要给别人“赚”的。建议你找当地一家代理注册的公司，花几千元他们会帮你搞定一些，不用自己麻烦。如果楼主你没有50万的现金，他们注册公司可以帮你代堑，注册后他们会抽走资金。在广东注册一个50万的物业公司，连代堑资金在内，10000元左右注册代理公司会帮你搞定一切，你只需要配合提供资料就行了。工商登记、税务登记、法人印鉴等他们会一并帮你搞定的。这时值得提醒的就是：如果你是让注册代理公司搞定50万的注册资金的话，其实这钱是不存在的，因为注册代理公司不可能“白”送你的，他们在你工商登记成功后，会将资金抽走的。所以在财务管理方面，应该是由楼主你或相关的股东向自己的公司借50元，签下借条留档，因为这50万是根本不存在的，在财务管理需要交待资金去向。即公司发生问题时，如有债务方面的纠分时，需要按照股权份额承担相应的风险。你的有限责任公司注册资金为50万元，即最大可能要承担50万元的风险。二、物业公司资质申报条件，如下：（三级资质）： 1.注册资本人民币50万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 4.有委托的物业管理项目； 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。 第六条 新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质： （一）营业执照； （二）企业章程； （三）验资证明； （四）企业法定代表人的身份证明； （五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。 第七条 新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。 第九条 申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料： （一）企业资质等级申报表； （二）营业执照； （三）企业资质证书正、副本； （四）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同； （五）物业服务合同复印件； （六）物业管理业绩材料。即你领取了营业执照后，需要先到国土房管局物业科办理“临时资质”申报，他们会给你一年的时间。一年内你要办理“临时资质”转“三级资质”。如果一年内，你没有达到相关资质申报的条件时，你有两条路可以选择：1）无资质承接业务，目前这类型占物业公司总数的30%左右。但给物业科查到的话，要罚款，如果和当地物业科关系搞得不好的话，还可能被吊销“临时资质”。2）给专业公司代办，有实力的物业管理公司代办企业和物业科有关系（代办理营业执照注册的代理公司一般办不了这项业务，因为需要和物业科和建设部有关系才办理得，如果注册执照的代理公司跟你说办得了，要“小心被骗”。由于国家的相关部门很“那个”的，所以，有钱就能解决问题，在广东，三级资质代办需要4-5万元出证。三、1、关于你公司的内部组织机构应该是你如何定经营方向才能决定的。常见的物业管理公司架构分为三种：直线职能制，事业部制、混合型架构。不同的架构模式适应不同的服务市场，故相应设定不同的专业部门。所以楼主你应该要了解你的物业公司的业务方面。用“专业”的眼光分析上述三种流行架构当中哪一种适合你公司本身才可以定出精确的部门组织，另外，哪些职能自己组建，哪些职能委托社会专业的公司，都直接决定了你公司的内部组织机构。2、内部组织机构与你投入多少成本，如果维持公司总部的成本开支直接挂钩，即不同的投入会有不同的结果，正规化的物业公司多达10多个部门，小型的物业公司几个部门就组成了。这点没有定论，需要楼主你自己认真核算成本的。另外，根据物业管理这个行业的经验，“物业公司总部的支出应该与项目收入开支成本分计算，仅从项目摊分一定的合适比例”，这点是原则！请楼主你一定要注意了，因为这是两个完全不同的“账目”。四、物业管理行业与其他行业不同，人力资源的配置是最讲究“内功”的。物业公司总部的人员配置与接管项目的人员配套又是两套分离的成本计算原则。最“阳光”的成本核算要考虑三大原则：人力成本支出、固定成本支出和变动成本支出，这三大支出都有一个最合适的“阳光比例”。所以如何策划人力资源，既要配合阶段性的发展计划，又要不违反“阳光比例”，在实操时，要处处节省。且人力资源的配置又与内部的组织架构是直接“挂钩”的，人力成本又要“对内对外”相比较。所以不是简单安上“几个部门”，请上几个总监或经理就行的。这是“战略”层面上的事情。五、物业公司接管的项目当中，有些项目虽然表面利润不高，但有很多收入是“外行人”根本不知道和掌握不到的。所以近年，很多人看到“物业管理”行业“有利可图”和“长期饭票”，纷纷在这个“朝阳产业”里面“挖金”。但要知道，真正的物业管理需要有“良好的内功和操作经验”，而且物业管理本身是“高风险高责任”的行业，在众多服务业当中，风险是排在第一位的。所以，除非有充足的准备和经验，不然贸然入市的话，本人真心奉劝“慎之、慎之！”
一、注册资本虽然在公司注册这一块，国家取消了注册资本最低限额的要求，但是一些特殊行业仍然有最低注册资本的要求，物业公司便是其中之一。从办理物业资质方面来看，新注册的物业公司注册资本至少应当是50万，这样才符合要求。二、办公场所对于办公场所，没有特别规定，只要有一个办公地就可以。因为公司住所需要记载于营业执照中，那么必须有相应的经营场所。同时，必须准备好证明材料，比如产权证和租房合同。三、主要人员注册物业公司，工商局这一块并没有人员要求，但是物业公司需要办理资质，其条件之一便是各类人员配备。人员配置不是一件容易的事情，在初期就应当做准备。至少应当准备10名物业管理专业人员和工程、管理、经济等相关专业的专职管理和技术人员，这些人员还涉及到对职称的考核，同时物业管理专业人员应当取得相应的职业资格证书。四、其他条件1、准备一个公司名称，其中名称第三部分的“行业特点”应当包含“物业管理”或“物业服务”字样；2、制定股东会决议、公司章程等文件，以便办理营业执照；3、编制企业管理制度和标准，包括服务收费情况，以便办理物业资质。因此，开一个物业公司，除了要满足公司注册的要求外，最重要的是满足办理物业管理资质的条件。综合来看，其条件包括注册资本、人员、住所、制度和名称等方面，其中重点是人员最难解决，也是花费成本最高的地方。扩展资料:一:注册物业管理公司提供资料:1、物业管理公司资质申请报告;2、设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件;3、公司章程;4、公司法定代表人任命或聘任书;5、验资证明;6、经营场所证明;7、拥有或委托管理物业证明(委托管理协议书);8、具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件;9、其他有关资料。二:房屋入住后，业主和物业公司 都应注意的法律问题1、电梯不运行，物业管理公司有责任最高人民*《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民*应予支持。2、房屋质量有问题，缴纳物业费不冲突物业公司依合同履行了物业服务后，业主应当依合同履行支付物业服务费的义务。最高人民*《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民*应予支持。3、承租人不交物业费，业主责任不能丢依法成立的合同对合同当事人具有约束力，不得损害第三方权利，业主与承租人签订的租赁合同只能对租赁双方的权利义务做出约定，这种约定不得对抗第三人，不得通过合同损害第三方权利。从债务的角度分析，业主与承租人约定由承租人交纳物业费实际上构成了债务的转移，将原属业主的债务转移给承租人，在业主和承租人之间有效，这种债务转移没有得到债权人即物业公司的同意时并未免除业主支付物业费的责任。4、业主财产被盗，依据过错各自承担责任根据物业服务合同，物业服务公司一般对物业管理的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务，其提供的是小区物业的公共服务。因此对业主家中的财物安全，需经业主与物业公司协商在物业服务合同中予以特别约定。如无特别约定，则结合实际情况考虑物业服务公司在提供物业服务中是否存在过错，物业公司应根据过错程度承担相应的赔偿责任。参考资料:搜狗百科——物业公司

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