酒店式公寓低买高卖很多人投资酒店式公寓，想的是低买高卖，而不是租金。酒店式公寓的租金投资酒店式公寓，一般是出租谋利，所以要计算租金是否合算，以前，投资客是以房地产的思路来看酒店式公寓的，所以，买了公寓是为了过几年倒手时增值，今后酒店式公寓可能没有那么容易倒腾了。
1、花30w投资酒店式公寓，年回报7%，10年后以120%回购公寓，这样酒店值得投资吗？
评论员门宁：你说的这个产品类似于开发公司把酒店式公寓抵押给你，每年给你7%的回报，10年还本再给额外20%的利息，所以本质上讲这属于一个金融产品，并非酒店式公寓。我使用excel计算了一下这个投资的内含报酬率，刚好是8%，收益率马马虎虎，勉强可以接受，不过这个投资也有风险，就是不确定7%的返息和最后的回购能不能兑现，万一最后没有兑现，那这就真成了买公寓了。
你透露的信息不多，所以我不确定这个项目的真实情况，我按照自己的理解说一下我的看法，首先需要关注的是项目主体，会开发不代表会运营，一个没有运营经验的开发商做酒店式公寓运营大概率要赔钱，那么未来回购的可信度很低；如果是一家酒店运营公司，且运营很成功，他们使用8%的长期债券融资扩张是很划算的，那么这个项目就可信。
另外我把钱借给项目主体，这个公寓就等同于抵押物，还需要考虑抵押物的覆盖率有多少，如果价值100万的公寓，需要投资80万，那么大概率是合适的，借款方将来如果没有能力还本付息，收了公寓也不错；如果100万的公寓，需要投资200万，那么担保比只有50%，是有可能违约的。所以这个项目值不值得投，要具体问题具体分析，只看回报率远远不够，毕竟哪怕签了白纸黑字，到还钱时没有钱，也够你糟心的了，
2、一二线的酒店式公寓值得投资吗？接盘的客群是什么人？
酒店式公寓的市场定位酒店式公寓主要是中短期租赁的，一般是白领，比如某些到此地短期工作的外派工程师、售后经理等等。有的公司出差规定，如果在某地工作超过1个月，就不能住酒店，只能住酒店式公寓；如果超过1年，就不能住酒店式公寓，而应该租住宅，除了出差的，有的承租客是新来本地找工作的白领，还没买房，只能先租住公寓，这样的人一般岁数稍大点，已经结婚了。
还有的是几个单身白领的朋友一起合租，分摊点租金，也有的公寓承租客是某些高级白领，他只是为了某种方便。所以，公寓一定要在客源附近，最好就在写字楼群附近，或者差几站的地铁沿线上，酒店式公寓的租金投资酒店式公寓，一般是出租谋利，所以要计算租金是否合算。假设酒店式公寓产权40年，按货币贬值速度-4%计算，则12个月的租金需要有5.1%才能收回本金，要8%才有投资价值，
而租金能达到房价的8%，几乎没有。酒店式公寓低买高卖很多人投资酒店式公寓，想的是低买高卖，而不是租金，事实上，前几年的确有人这么倒腾成功了，但是今后酒店式公寓可能没有那么容易倒腾了，以前，投资客是以房地产的思路来看酒店式公寓的，所以，买了公寓是为了过几年倒手时增值。而房地产热，很多投资者没在意租金收益。
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