1，什么叫类住宅为何要进行监管

类住宅特指除了住宅、办公楼之外的有居住功能的边缘类产品，包括酒店式公寓、公寓式办公、LOFT、SOHO公寓等。类住宅产品的产权大多数分为40年、50年两种期限。与北京市场俗称的“商住房”概念相近。由于类住宅地块没有办法单独统计，综合多家第三方机构提供的数据可见，自2012年上海房地产市场开启限购模式以来，上海全市出让的691块经营性用地中，商办地块有359块，超过5成。上述业内人士透露，在郊区的办公产权用地出让，往往由于郊区人气不足很难销售或者出租，以往房企拿了这种地以后往往会改成商住两用或者办公产权的公寓产品，通过类住宅与纯住宅的价差，推动销售，从而加快资金回笼。这从一定程度表明在上述359幅地块中，用于建造类住宅产品的地块占据较大比例。12月26日，上海市房地产主管部门已开始着手上海各区排查类住宅情况，摸底类住宅整体情况。“包括无论任何形式产权的类住宅的供应量、销售量、存量等基本情况都成为此次摸底的内容。”上海市主管部门当天已明确表态，今后对于类住宅产品的审批将会加强管控。一名资深业内人士评价称，这表明上海有可能率先对类住宅进行整顿，以后房企要想借类住宅打住宅概念的擦边球将会面临阻力。“相关部门摸底调研，或许为进一步加深市场调控的信号。市场调控整体是一盘棋，不能只看某些方面，或从某些角度解读。”（以上回答发布于2016-12-28，当前相关购房政策请以实际为准）点击领取看房红包，百元现金直接领
居民住宅小区物业费房管局监管，物业费分前期物业管理收费和正式物业管理收费，前期物业费的收费标准由房管部门负责对物业收费标准进行初审和批准。正式物业管理费由业主委员会、物业公司协商制定标准，或经过物业招投标形式来确定物业收费标准，并由业主大会表决通过。经业主大会通过的收费标准，由物业企业和业委会签订物业管理协议后，分别报房管部门和物价管理部门备案批准。 根据〈物业管理条例〉物业公司的责任主要有： （一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护； （二）公共绿化的维护； （三）公共区域的保洁； （四）公共区域的秩序维护； （五）车辆的停放管理； （六）物业使用中对禁止性行为的管理措施； （七）物业维修、更新、改造和养护费用的帐务管理； （八）物业档案资料的保管； （九）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。 对小区物业的服务不满的，可以去房管局物管处投诉小区物业。

什么叫类住宅为何要进行监管

2，闵行区房价

闵行作为一个涉及到中外环的板块，各板块的房价都有着明显的区分。古美、金虹桥、古北、龙柏、莘庄占据了房价的第一梯队，房源以改善为主，其价格的变动极易影响区域的价格走势。而浦江镇、马桥、华漕等则作为第二梯队的中坚力量，“刚改”作为主力。江川、颛桥、吴泾则是第三梯队，以刚需类型为主。从成交结构上来看，闵行区的新房成交主要还是以改善为主，这也是区域房价相对于其他外环板块价格较高的原因之一。以马桥为例，板块的房价较高，主要由区域内的高端别墅所带动，比如中星红庐、御涛园等项目，而区域内的公寓项目目前仅剩万科公园大道。另外，不少中环外、外环内的项目配套完善，交通便利，价格也逼近市中心区域，成为推动区域房价上涨的关键因素。根据CRIC提供的数据显示，2月闵行公寓平均成交均价51212元/平，其中古美、梅陇板块成交均价最高，达72265元/平。成交量最高的是位于古美的万源城，成交均价82741元/平，带动板块的均价上涨。目前古美社区已非常成熟，享莲花路商圈配套以及部分龙柏的商配，房价处于高位，对于刚需购房者来说，贷款压力较大，且板块内在售的新房项目也较少，多以大面积户型为主，比较适合自住改善型购房者。表中显示，莘庄板块公寓成交均价4.8万/平，36.8%的涨幅亦是年后的一波补涨。相比板块未来的前景而言，目前的成交均价处于合理区间内。莘庄区域在去年受到Todtown综合体、交通枢纽等利好，涨势凶猛，其涨幅的情况可以将大宁的房价走势作为参考模板，然而由于其自身地段仍处于外环沿线的原因，在今年政策限制的情况下，暂无新房推出。板块二手房均价维持在5-6万/平左右，较去年持平，部分房价泡沫被挤出，价格也回归理性。从长远来看，莘庄的发展必然会越来越好，在目前的价位入手，是较为合理的。闵行区域内2月仅6个板块有成交，半数出现了小幅下跌。在调控背景下，新房市场房价止涨，并呈现小幅下跌，保持了稳定局面。另外，另根据上海各区域公寓成交均价显示，闵行区环比降幅达31.04%。受过年的因素影响，板块1月成交量较少，有成交的多为高价盘，而2月成交锐减，区域均价也就逐渐还原其真实价格，出现大幅的下跌现象。虽然目前闵行区域内的主力产品仍以改善盘为主，但一季度的待推项目将弥补刚需的空缺，区域的整体均价还会有进一步下跌的趋势。闵行新房市场变化明显，房价持续趋稳回落。对此中原地产分析师张大伟认为，本轮楼市出现变化的主要原因是楼市政策调控，在政策抑制影响下，市场走势与政策执行力度密切相关。类住宅整治后价格止涨下跌闵行区域不但公寓类房源受严格调控，酒店式公寓等商住房源也被集中筛查、整治。《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》文件要求闵行区内15个“类住宅”项目整改恢复商办用途，在3月底之前，拆除隔墙、上下水管道和煤气管线。这样的措施也就意味着该类型的项目将会失去居住的功能，同时也体现了闵行区域对政策的响应。事实上，商办类型的产品被作为类住宅进行出售的现象已在上海持续多年，由于其不限购不限贷的特点，受不少限购人群和投资客的热捧。
闵行区那么大，地段补贴、房型不同，房价就相差很多，少则1.5w/平米，多的3w也不稀奇。
平均约50000元

闵行区房价

3，上海限购令小户型老学区房尴尬使用权房或被追捧

2012上海高考自主招生 重点高中本科率排名 重点高中"阴盛阳衰" 上海中小学竞赛项目 幼升小进入名校途径 小升初对口招生范围 过去在二手房产市场上最抢手的小户型老学区房，最近陷入了尴尬。因为大多数欲买学区房的客户都已经有房，如果要买学区房，就必须把手头的房子先卖掉。可谁愿意卖了现住的房子，换购一套小户型的老房子呢？市中心的小户型老学区房正从过去的“香饽饽”变成“冷山芋”。不过目前，持有学区房的房东暂未降价销售，仍在观望中。 学区房买家打退堂鼓 在杨浦区鞍山路上的一家中介公司里，许多业务员都在打电话给客户，可是得到的答复基本都是“再等等看”之类的回答。尽管业务员年初三就来上班了，但是到现在还没有一单成交的。一名业务员说，以前学区房是他们的“大买卖”，而现在却已经碰到了因限购令而“搁浅”的买卖。 上海市居民杨先生在长宁、虹口两区已各有一套房屋，今年他的儿子将上小学，他希望让儿子就读杨浦区的打虎山路第一小学，并已于去年12月中旬多次看房，并将目标锁定在学校附近的鞍山一村。一月底，他终于看中了一套鞍山一村30平方米的一房，总价约为75万元，但限购令的推出，杨先生失去了新购第三套房源的可能，最终他只能无奈放弃买这套学区房的计划。 21世纪上海锐丰静安区域经理李栋说，由于限购令的影响，好多本想买学区房的购房者，却因手上已有数套房子，而不能再买房。在能买房的两类人中，首次置业者宁可一步到位买稍大点的房子，也不愿买四五十平方米的老公房。而本来手上已有2套房的，也必须要把以前的房子卖掉一套才可以买。以李栋所在的静安区为例，以往对口“静教院”的老式小区——海防村，尽管房龄挺大，还是很受欢迎。节前新政出台前刚卖了套33平方米的房子，总价140万元。但是节后，已经有人来咨询过海防村的房子，遗憾的是他们手上基本都有两套或以上的房子了，不能再买房了。 依然有人愿“博一下” 不过，并非市中心老学区房就陷入一潭死水了。有中介透露，有些家长还是愿意“博一下”，做中长线投资。 刘先生手头已有两套中环房，尽管孩子还不到两岁，但是近一年来他一直在徐汇、卢湾等中心城区看学区房，这些区的学区房，哪怕房龄已有几十年，挂牌价往往也都在4万元/平方米左右。年前“新国八条”出台，意味着刘先生必须得先卖才能买。不过他打定主意一定要买学区房，因为在他看来市中心的学区房还是有投资价值的。 上海中原研究咨询部高级经理马冀表示，这类愿意“博一下”的客户肯定还是有的。因为买学区房从买入到小孩最终入学往往有3-5年的时间，是中长线投资，而他们“博”的就是限购令不会持续那么长时间。如果限购令取消，而且自己有实力的话，还可以再买新一点的房子自住。 使用权房或被追捧 尽管市中心老学区房会面临尴尬，但有类房子反而可能会吃香。 王女士手头有套使用权房，这套建于解放前的“新式里弄房”面积仅11平方米，厨卫合用，尽管居住条件不佳，但是因为对口的是虹口区“三中心小学”，尽管现在限购令已经出台，可这套房还是很受欢迎，现在这套房已以42万元的价格售出了。 业内人士透露，就是因为没有房产证，所以使用权房暂时不受限购令和房产税影响的，使用权房可以挂户口。因此，对口好学校的使用权房在未来一段时间内，可能会成为陷入学区房困境的购房者的一个选择。 不过，使用权房交易毕竟存在更多的不确定性，法律依据不够严谨、不规范，容易留下一些隐患。而且买使用权房不能商贷或公积金贷款，只能全款付清。

上海限购令小户型老学区房尴尬使用权房或被追捧

4，上海保障房质量全面受控

工程上海保障房质量做得优秀的得奖杯，做得差劲的遭曝光、受行政处罚等；对使用建筑材料质量严重不合格的施工企业负责人和其生产厂家负责人将参加强制培训班。近日，记者从上海市建设工程安全质量监督总站召开的全国建设工程质量安全及建筑市场监督执法检查讲评会暨2011年上海市建设工程“质量月”活动的动员会上获悉，本市建设监管要“动真格”。 会议通报了本市保障性住宅质量安全及建筑市场监督执法检查、监理专项检查的情况。这次检查以保障房为主，实地检查了在结构施工阶段的50个工程，其内容包括勘察设计质量、现场施工质量安全、监理行为、承发包经营行为和混凝土强度实体检测等。结果表明:本市保障性住宅工程质量总体处于受控状态，大部分参建单位按照相关规范标准的要求施工，但是，通过检查也暴露出部分工程的各类问题 （链接一），亟待“亡羊补牢”。会议宣布，对这次专项检查中成绩优异的上海市第七建筑有限公司施工的奉贤大型社区动迁基地j4-2地块工地31号楼，颁发2011年第二次上海市保障性住宅质量专项检查优胜杯，并在全市通报表扬（详见a09版）；对这次专项检查中现场存在较多违规情况的闸北区348、349街坊就近动迁配套商品房3号房等四个工程项目和参建单位给予全市通报批评，同时记入保障性住宅建设质量诚信档案中的不良记录，并对其中严重违反法律、法规、规章和强制性标准的依法追究法律责任。 市安全质监总站副站长潘延平在会上作了工作部署。他在讲话中强调，一个主题:确保城市和工程质量安全，做到社会崇尚质量，企业追求质量、人人关心质量；两次培训：组织建筑材料质量问题严重的施工单位和生产企业负责人参加强化培训班 （链接二），组织发生重大安全事故单位负责人参加强化培训班；三组观摩：开展保障性住宅施工、设计、材料的质量综合创优观摩，节约型工地的绿色施工观摩，优质安装工程的质量观摩；四类检查：玻璃幕墙、建筑材料、保障性住房和轨道交通工程专项检查；五项表彰：开展保障性安居工程优秀项目经理、优秀总监理工程师、优秀勘察设计项目负责人评选活动，表彰为本市工程质量提高做出显著贡献的质量先进单位和先进工作者；六大会议：召开本市在沪大型骨干勘察设计企业工作会议，本市在沪大型骨干施工企业总经理工作会议，本市建材上海保障房质量工作会议，在建轨道交通工程质量工作会议，组织施工和建材生产企业开展相关法律法规质量标准和质量管理制度的专题培训会，组织对《预拌混凝土技术标准》、《混凝土结构工程施工验收规范（2011修订版）》等工程质量新规范标准的培训学习会。以期通过诸如此类的抓手，让方方面面相关人员多层次、多方位严把工程质量关，让抓质量成为每个人的自觉行动。市质监总站站长黄忠辉主持了会议，他强调，要进一步加强保障性住房质量管理，强化现场监理，在建造中要有合理工期、合理造价，这样才能确保工程质量。 链接一专项检查发现六大问题 ●勘察质量问题。部分勘察报告基坑围护建议不完整；部分勘察报告对需补勘要求不明确；土层的液化判别不符合规范规定；钻孔和原位测试孔的比例不符合规定。 ●设计质量问题。荷载取值不规范；新标准执行不够及时；抗震计算和构造中仍然存在不少问题；个别项目设计违规情况较多；设计和审图中未能利用勘察成果，导致违反规范要求。 ●实体施工质量问题。现浇混凝土结构施工质量有待提高；混凝土实体检测强度偏低；钢筋工程质量有待提高；二结构施工质量有待提高；混凝土模板支撑体系违规施工；混凝土试块制作管理违规严重；工程技术资料制作不规范，收集不全。 ●施工安全问题。电梯井、采光井、伸缩缝部位的脚手架搭设及防护不到位等四方面问题。 ●监理质量行为问题。现场监理人员对材料报审后审核把关不严，盲目签署同意的书面意见；总监施工现场职责履行不到位；现场监理人员任职条件不达标；监理资料填写不规范；对施工现场上海保障房质量控制力度不够；对监理报告制度执行力不够。 ●市场行为问题。建设单位在承发包、履行建设程序等方面不足；总包单位现场项目管理机构设立、管理体系存在不足。 链接二使用和生产劣质建材须参加强化培训班 上海市建设工程安全质量监督总站为加强建材质量监督管理，确保工程质量安全，对建筑材料质量问题严重不合格的施工单位和生产企业举办强化培训班，以期促进建筑材料生产企业产品质量提高。 近日，该站对抽查中发现使用和生产建筑材料上海保障房质量严重不合格的施工单位和生产企业予以曝光，长业建设集团有限公司等17家施工单位和上海昊城混凝土有限公司等72家生产企业列为参加强制培训班。参加强化培训班的对象为企业负责人、技术负责人、质量负责人、材料负责人等。强化培训班将严格进一步落实相关企业人员的质量责任，规范材料采购、检测、使用行为，从而推动建立施工现场质量保证体系。

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