1，房地产基础知识

三证指的是五证内的《建设用地规划许可证》、《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》其中三种。
没听过三证 但听说过五证二书 最详尽的房地产基础知识到中国房地产门户网 w w w . f d c c n . c c

房地产基础知识

2，房产专业知识

房地产专业基础知识 1.房地产 房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。 房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋。 地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括含地面及其上下空间，地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系。 2.房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。 6.土地类型 ——居住用地70年； ——工业用地50年； ——教育、科技、文化卫生、体育用地50年； ——商业、旅游、娱乐用地40年； ——综合或其它用地50年； ——另外，加油站、加气站用地为20年； 3.三通一平 是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通，场地平整。 4.七通一平 是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通，场地平整。 5.土地使用权出让的形式 ·协议出让 ·招标出让 ·拍卖出让 ·行政划拨 使用权有权出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能转让。有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。 ·生地：待开发的土地 ·熟地：完成市政设施的土地 10.房地产市场 一级市场、二级市场、三级市场。 一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。 二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。 三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。 11.商品房 是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。6.房地产产权证 是房屋土地权属凭证合二为一，是房地产权属的法律凭证。 7.“五证 ” 房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。 《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。 《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目的位置和范围符合城市规划的法定凭证。（通过“招、拍、挂”在出让前已经通过城市规划的标准。） 《建设工程规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 《建设工程施工许可证》（《建设工程开工证》）：是有关建设工程符合项目开工的条件，可以进入施工阶段的凭证。 《商品房销售（预售）许可证》：是商品房进入市场的凭证。 8.“两书” ·《住宅质量保证书》 ·《住宅使用说明书》 9.商品房预售制度 商品房预售制度是指开发商在建设中的房地产项目进行市场销售，由国土局制定的一项提前销售制度。只有取得了《预售许可证》才能销售。 10.申请预售须备下列文件： ·《房地产开发企业资质证书》副本及复印件 ·《土地使用权出让合同书》和付清地价款证明（《国有土地使用证》） ·《建设用地规划许可证》 ·《建设工程规划许可证》 ·《建设工程施工许可证》 11.商品房预售必须符合那些条件 ·交付土地使用权出让金 ·有建设工程施工许可证 ·按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 ·向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 12.房地产买卖合同 是由福建省建设厅、福建省工商管理局统一监制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签订此合同。内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。

房产专业知识

3，房地产相关知识汇集

房地产策划 房地产策划是贯穿房地产项目开发整个过程的一项极为重要的工作。一般由开发商聘请专业的房地产策划公司来执行。 全程策划广义流程 从广义来说，房地产策划分为以下三个内容。如果以下工作全部由房地产策划公司执行就叫做房地产全程策划。根据需要开发商可以选择不同的菜单。 一，项目的前期定位策划：即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等。 二，项目的推广整合策划：包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等。 三，项目的销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等；项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。 全程策划核心流程 现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括： 　　1、项目投资策划营销； 　　2、项目规划设计策划营销； 　　3、项目质量工期策划营销； 　　4、项目形象策划营销； 　　5、项目营销推广策划； 　　6、项目顾问、销售、代理的策划营销； 　　7、项目服务策划营销； 　　8、项目二次策划营销； 房地产策划人的六个职能 随着房地产全程策划理论的逐步完善，策划师、咨询顾问的作用重新被房地产开发商认识和接受。但他们依然会随时被房地产开发商追问：策划师或咨询顾问有什么用？如果我们仅根据字面意义，认为策划师或咨询顾问就是出主意的，未免太过简单。那么，房地产策划师或咨询顾问究竟是干什么的？ 　　从策划师所担负的职责角度考虑的话，我们认为至少有六个方面的职能。 　　1．医生的职能 　　就好像医生为了对症下药，选择最佳医疗方法，必须对患者进行仔细检查，通过对各种诊断结果、化验报告进行综合分析，最后得出正确的诊断结论。 　　房地产策划师或咨询顾问受房地产开发商委托，对所开发的项目进行详细的诊断分析，在了解了项目所在地的区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”？“怎么建”？“卖给谁”？等要素，提出项目的概念设计定位，画出概念规划图。而住宅对居住者的健康有很大关系，房地产策划师或咨询顾问既要从市场有效需求角度，还要从居住者健康与舒适的角度，恰当地为项目进行人性化的定位。 　　2．法律顾问职能 　　为了规范房地产市场，国家和地方政府颁布了各种与房地产建设有关的法律制度和法规条文，还有一些仅靠法律法规解决不了的问题，如项目对周边居住环境的影响（施工噪音、阳光遮盖等），土地代征、国际政治风云、国家对外关系以及国内经济发展、或类似奥运、WTO、西部开发等对房地产开发的影响情况、甚至城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制……等，必须以法律法规为准绳或合理避规、或进行调解、或遵照执行。而这些房地产开发商并不完全掌握。 　　3．财务专家职能 　　房地产开发商拥有资金，但房地产策划师或咨询顾问可以告诉你如何更有效的运用资金，房地产策划师或咨询顾问是站在开发商的立场上，为开发商的项目进行全程策划，并要保证项目在未来畅销，其目的是就是要在同样的资金投入情况下，获取最大的投资收益。其手段主要不是通过降低成本，而是通过资金的合理分配——将资金投在能使项目增值的创意设计上。 　　4．导演的职能 　　房地产策划师或咨询顾问是房地产开发商与设计单位、施工单位、销售公司、广告代理商、物业管理公司的桥梁和纽带，其职责就是通过上述企业的协调配合，将项目的概念定位演绎成功。 　　5．船长的职能 　　认为房地产策划师或咨询顾问的工作只是出主意的人也有很多，实际上，当项目的概念定位成为设计图、施工图后，其重要工作就是在现场进行监理，如果把设计图看作海图的话，就是要严格按照海图航线航行，局部变动必须征的船长同意，只有这样才能保证项目概念定位准确实施。 　　6．环境问题专家 　　这里所谓的环境问题不是地球变暖、酸雨增加的“大环境”问题，而是居住小区的环境美化、社区景观与周边街道环境、自然环境的协调的“小环境”问题，同时居住区的人性化，也往往是通过居住区景观的可入性得以体现。而居住区景观构成将极大的影响项目的未来销售，而景观风格定位及如何实现则取决于房地产策划师或咨询顾问。 　　可见，房地产策划师或咨询顾问是通才型人才，同时，一个房地产项目的全程策划也不是一个或几个房地产策划师或咨询顾问就可以完成，而十数个甚至数十个专家组成的群体才能够完成。
房地产（real estate) 房地产是房产和地产的合称。又称不动产。房地产是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。 房产主要包括住房房产和营业性房产。 房产的交易形式有：（1）房产买卖。其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。（2）房屋租赁。（3）房产互换。（4）房产抵押。 地产主要包括土地和土地资本。 土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具有商品属性。 地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。（2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。

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