至于土拍溢价率的问题,其实是与房价密切关连的。在“预料之中”去年,昆山的首场土拍中,虽然花桥5-1地块的楼面地价是最高的,达到了14514元/㎡,但该宗地的溢价率为0,起始价就是成交价,没有人来插上一脚,需要声明的是,即使有政策福利照顾,但交通发展不是一蹴而就的,城市配套的完善也需要时间,哪怕没有政策调控,按照市场发展规律,花桥的房价也只能缓慢地增长。
1、苏州7轮加价即将现房销售,「7.10土拍前瞻」吴中度假区地块楼面价能否破万。你怎么看?
吴中区在苏州的地理位置还是蛮好的,房产价格之所以没有很快的涨起来,主要没有大型的高科技产业,吸引人才入住,现在随着长三角一体化发展,吴中区的地理位置优越,离浙江比较近,区域优势开始凸显。发展经济也要保护环境,绿水青山,就是金山银山,吴中有很多知名旅游景点,可以依托旅游资源把房地产开发融入进去,要带有吴中区自己的特色,让来吴中区度假旅游的人想在此地安家的感觉,
2、昆山花桥未来房价走势如何?土拍溢价率低了好多?
按照苏州目前的政策导向,再结合花桥的发展潜力,个人认为,未来花桥的房价走势应该是以平稳为主,但会缓慢上升。至于土拍溢价率的问题,其实是与房价密切关连的,房价要“稳”,政府已出台政策控制在房地产界,李嘉诚的一句话俨然成为了“金科玉律”,“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段!”套用这句话,其实,影响房价走势的因素也是差不多的,“短期看政策,中期看政策,长期还是看政策!”我国实行的是中国特色社会主义市场经济,当市场能够正常运转,未对人们造成较大影响时,国家不会干预其发展,也不会进行调控;而当某些因素影响市场正常运转时,为了避免对人们造成较大的影响,国家就会插手了,通过各种手段进行调控。
之所以说花桥的房价走势会稳定下来,是因为除了中央要求的“房住不炒”之外,苏州市政府也已经发文,明确要“抑制投机炒房,稳定市场预期”——7月24日深夜公布的《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》,就是一个很明显的信号,根据该意见,外地人在昆山范围内申请购买首套房,需要提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明,而之前的要求是“1年”;并且,该意见还对苏州市区新建商品住房、二手住房实施限制转让措施!不同于其他城市的政策,苏州市此次出台的政策,甚至已经影响到昆山等地的刚需族,由此也不难看出,苏州市政府认为上述地区的楼市已经很热了,需要通过政策调控来降温,为了房地产市场平稳健康发展,即使可能对部分刚需族有影响,也暂且不顾了。
至于意见中关于限制住房转让的规定,对刚需族倒是基本没什么影响,对炒房客或投资者来说,就是一个不那么好的消息了——根据该意见,交易新房,须在购房人取得不动产权证之日起满3年后进行;二手房,则要求购房人在获证5年后方可转让,房价会“涨”,花桥特殊地理位置决定作为昆山的市辖镇,花桥其实有个特殊的称号——“江苏东大门,苏沪大陆桥”!因为其位于江苏东南部、昆山市东部,地处苏沪交界处,东邻上海市嘉定区安亭镇。
所以,即使花桥不属于上海,在长三角城市群一体化发展的大势之下,花桥事实上已经融入了上海,交通方面,不仅上海地铁11号线在花桥镇辖区范围内有三个站,花桥居民可乘坐地铁直达上海市区,而且按照昆山市的交通规划,花桥还在高速公路、高速铁路、城际铁路等方面与上海交通网络接连起来,进而可以谋求与上海的“同城效应”。
政策方面,在《上海市城市总体规划(2016-2040)》中,公布了上海大都市同城化发展这一政策,苏州等6个城市被纳入上海大都市圈,成为“1 6”城市群范围内的城市之一,而作为“门户”的花桥,在融入上海大都市圈之后,其发展还需要担心吗?需要声明的是,即使有政策福利照顾,但交通发展不是一蹴而就的,城市配套的完善也需要时间,哪怕没有政策调控,按照市场发展规律,花桥的房价也只能缓慢地增长。
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