上海市巡视组八项规定通报，不是上市的股份公司股权交易是否适用证券法

1，不是上市的股份公司股权交易是否适用证券法

你好！在中国境内，股票、公司债券和国务院依法认定的其他证券的发行和交易，适用证券法。交易自己公司的股权，一般不能适用证券法。因为有限责任公司的股权交易和转让行为首先适用公司法中的其他股东优先受让条款。如果其他股东放弃，可以定向转让，但不是在公开市场上或者公开叫卖自己的股票，因为是非公开发行的股票，无法适用证券法。可以在产权交易市场按合法转让自己的股权。如果对你有帮助，望采纳。

证券法的适用对象是上市公司的股票、上市的公司债券、上市的政府债券和证券投资基金、证券衍生品种等等。就是说证券法专门适用于经证监会批准的上市公司股票交易。非上市公司股票交易不适用证券法，而依照公司法和其他法律规定。为了便于理解，给你简单说明下公司法和证券法的关系。公司法，就是规定公司制度的法律。证券法，就是规定上市股票交易制度的特别的法律。就是说所有的公司先要依照公司法的规定。从设立，经营，破产都要靠公司法。上市的股份公司也不例外。也要遵循公司法。但是关于上市的股票交易，国家还制定出了一个证券法。就是说上市公司在上市股票交易上优先适用证券法，其他的公司制度还是要考公司法。上市公司以外的非上市公司就没有这个必要了，乖乖地遵守公司法就够了。因此交易自己公司的股权就不必考虑证券法了，只参照公司法。自己公司的股权转让适用公司法。自己持有的别的公司的股权转让也使用公司法。要是这公司是有限公司，转让时还需要别的股东同意。要是股份公司，就不必得到其他股东同意，直接可以转让。在转让时，非上市公司就不能像上市公司一样在证交所上交易了。要自己找买家或者在国务院规定的其他交易场所交易。

股权分布不具备上市条件：　　1.社会公众持有的股份低于公司股份总数的 25%。　　2.公司股本总额超过四亿元的，社会公众持有的股份低于公司股份总数的10%。　　注：（社会公众是指除了以下股东之外的上市公司其他股东：1.持有上市公司10%以上股份的股东及其一致行动人；2.上市公司的董事、监事、高级管理人员及其关系密切的家庭成员，上市公司董事、监事、高级管理人员直接或者间接控制的法人或者其他组织。）上交所对股权分布发生变化连续二十个交易日不再具备上市条件公司监管措施：　　1、停牌并要求提交解决方案　　《上海证券交易所股票上市规则（2014 年修订）》第12.14条规定，上市公司因股权分布发生变化导致连续二十个交易日不具备上市条件的，本所将于前述交易日届满的下一交易日起对公司股票及其衍生品种实施停牌。公司在停牌后一个月内向本所提交解决股权分布问题的方案。本所同意其实施解决股权分布问题的方案的，公司应当公告本所决定并提示相关风险。自公告披露日的下一交易日起，公司股票及其衍生品种复牌并被本所实施退市风险警示。　　2、退市风险警示　　《上海证券交易所股票上市规则（2014 年修订）》第13.2.1条规定，上市公司出现以下情形之一的，本所对其股票实施退市风险警示：（七）因第12.14条股权分布不具备上市条件，公司在规定的一个月内向本所提交解决股权分布问题的方案，并获得本所同意。　　3、暂停上市　　《上海证券交易所股票上市规则（2014 年修订）》第14.1.1条规定，上市公司出现下列情形之一的，由本所决定暂停其股票上市：（八）因第12.14条股权分布发生变化不具备上市条件，其股票被实施停牌后，未在停牌后一个月内向本所提交解决股权分布问题的方案，或者提交了方案但未获本所同意，或者因股权分布发生变化不具备上市条件触及第13.2.1条第（七）项规定的标准，其股票被实施退市风险警示后，公司在六个月内其股权分布仍不具备上市条件。　　4、终止上市　　《上海证券交易所股票上市规则（2014 年修订）》第14.3.1 条规定，上市公司出现下列情形之一的，由本所决定终止其股票上市：（十）因股权分布发生变化不具备上市条件触及第14.1.1条第（八）项规定的标准，其股票被暂停上市后, 公司在暂停上市六个月内股权分布仍不具备上市条件

不是上市的股份公司股权交易是否适用证券法

2，福建通报三起违反八项规定问题是怎么回事

5月26日，据福建省纪委监察厅网站消息，端午假期将至，为进一步严明纪律和规矩，持续营造风清气正节日氛围，现将3起违反中央八项规定精神典型问题予以通报。宁德市卫计委党组成员、副主任（正处级）李昌林违规接受管理和服务对象宴请问题。2016年11月、2017年2月，李昌林两次应邀参加该市某民营医院投资经营人在医院内部餐厅的宴请；2017年3月，省委巡视组在宁德巡视期间，李昌林仍然我行我素，再次到该餐厅顶风违纪接受宴请；此外，2017年2月，李昌林还携其私人朋友共6人,在福鼎某酒楼接受该管理和服务对象的宴请。2017年4月，宁德市纪委给予李昌林党内严重警告处分；2017年5月，宁德市委免去其市卫计委党组成员、副主任职务。连城县副县长罗丽琴（非中共党员）违规接受管理和服务对象安排旅游等问题。2015年5月，罗丽琴以招商考察为名，接受该县工业园区某科技有限公司安排的新疆旅游活动，该公司为其个人支付费用2773元；此外，罗丽琴又在工业园区管委会报销往返机票费用3090元。2017年4月，龙岩市监察局给予罗丽琴行政记过处分，责令退赔应由个人承担的相关费用。泰宁县林业局副局长杨流平违规操办婚丧喜庆事宜问题。2016年10月5日，杨流平在操办儿子婚宴时，邀请其管理和服务的木材加工经营企业主、个体户共8人参加，并收受上述人员礼金4400元；同时，收受下属同事礼金2600元，造成不良影响。2017年4月，泰宁县纪委给予杨流平党内警告处分，责令退还违规收受的礼金。

福建通报三起违反八项规定问题是怎么回事

3，韩国护照多少钱

你说的是签证吧？做个护照也就200～400元，只要在公安局申请就可以的，

第一条：目的本法律规定护照的发放、生效以及其他与护照相关的事项。第二条：护照的携带外国旅行国民，按照本法律规定，携带发放的护照。第三条：护照的种类护照种类有普通护照、公务护照以及外交官护照，各个护照又可分为一次往返护照（1次外国旅行护照）和多次往返护照（可在有效期限内，不限制地来回外国的旅行护照。以下同）。[全文修正 1982.12.31] 第四条：发放权者护照由外交通商部长官发放。 [全文修正 1982.12.31] 第五条：申请发放护照 ①申请发放护照者，应按照总统令的规定，向外交通商部长官申请发放。 ②删除<1994.3.24> 第六条：变更记载事项护照所有者有变更护照记载事项的必要时，可以向外交通商部长官申请变更护照记载事项。第六条之2：延期护照有效期限 ①护照所有者，可以向外交通商部长官申请延期护照的有效期限。 ②对第一项规定之护照有效期限延期，以总统令规定总有效期限的范围等相关事项。[新加本条 1999.9.9] 第七条：重新发放护照所有者的护照严重损坏时，如果外交通商部长官认可，可以申请重新发放。 [全文修正 1982.12.31] 第八条：护照发放等的限制 ①对属于下列各小项的人员，外交通商部长官可以拒绝护照发放、记载事项变更、有效期限延期或重新发放（以下简称“护照的发放等"）。 1、依据旅行目的国的法规，禁止入境者； 2、犯两年以上长期刑罚相关罪行而被起诉者，或犯总统令中规定的3年以上刑罚相关罪行后，因逃避到境外而中止起诉者； 3、犯第十三条规定的罪被判刑后、刑期还没有到期者，或没有确定免予执行者；接受第十三条2规定的过失罚金处分或判决后，还没有交纳过失罚金者，或没有确定免予交纳者。 4、判处第三小项以外禁锢以上刑罚后，刑期还没有到期者，或没有确定免予执行者； 5、认为有可能对大韩民国利益或公共安全，引起严重危害的人员； ②外交通商部长官做出第一项第五号规定中的认定之前，应事先与法务部长官协商。 ③外交通商部长官按照事发之日起，对属于下列各小项的人员，限制发放一年以上三年以下有效期的护照、限制变更记载事项或重新发放。 1、第一项第三小项相应事由终结人员； 2、违反旅行国法令等曾经损伤国家威信者。第九条：护照的生效 ①护照在下列各小项的情况下失效。 1、护照有效期已满； 2、护照签发之日起经过了6个月，申请人还未领取护照时； 3、护照名义人归国时，但多次往返护照除外； 4、遗失或丢失护照后，其名义人按照总统令规定，已经申报时； 5、为了护照的发放或重新发放，交纳的护照在签发申请护照或已重新发放时失效； ②不顾第一项第一小项规定，护照有效期到期后6个月之内，按照第六条中2的第一项规定，可以给予有效期限。此时对重新给予有效期限的护照，从外交通商部长官给予之日起视为延期有效期限。 ③第六条中2的第二项规定，在第二项情况下适用此项。第十条：护照代替证明书 ①外交通商部长官可以给需要人员发放护照代替证明书（以下简称“旅行证明书”）。 ②第一项规定中的旅行证明书的签发以及生效相关事项，也适用第五条至第九条的规定。第十一条：交纳 ①因下列各项1的相应事由，外交通商部长官认为有必要收回护照（包括旅行证明书，以下同）时，向护照名义人命令按期交纳护照。 1、发放相应护照或旅行证明书后，判定护照名义人属于第八条第一项各小项的人员时； 2、护照名义人接受相应护照或旅行证明书后，属于第八条第一项各小项时； 3、因错误或过失，发放护照或旅行证明书时； ②第一项第一小项或第二小项的情况下，要认定护照名义人是否属于第八条第一项第五小项人员时，适用第八条第二项规定。 ③持有有效护照者，申请发放新护照时，应交纳护照。 ④如果护照名义人要求保存所交纳的护照时，接受回收护照的外交通商部长官在护照上如果你没有看到全文，请先注册和开通帐户成为会员

问题不清楚是韩国人的护照还是中国人的护照啊中国人的护照看你的户口所在地一般200—300 签证呢最低249

护照不分国家,签证分国家. 护照到当地市公安局出入境管理所办理,照相加其他费用总共230.一般是14个工作日就可以拿到. 签证的话,要看你办什么样的,我在韩国留学,当初办的签证是1500.一个月就拿到了

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4，公司解除无固定期限劳动合同应该给员工怎样的赔偿

公司解雇无固定期限劳动合同，即用人单位提出与劳动者解除劳动关系的行为，是否需要支付赔偿或补偿，主要看解除劳动关系的原因和用人单位是否履行了合法的解除程序。并且，无固定期限劳动合同与固定期限劳动合同，是否支付补偿或赔偿其标准一致。一、劳动者被用人单位解除劳动关系（开除、辞退、炒鱿鱼），是否应该支付补偿或赔偿，大体分以下四种情况：1、违法解除的情况。用人单位与劳动者解除劳动关系，没有任何合法理由，也没有支付经济补偿或者没有履行合法程序，劳动者不存在《劳动合同法》第三十九条规定的情形（例如严重违反用人单位的规章制度、给用人单位造成重大损失、存在违法行为被司法机关追究刑事责任等），可以认定该用人单位行为属于《劳动合同法》第八十七条规定的违法解除的情形，应该支付赔偿金。标准为每工作一年支付2个月的本人工资，俗称2N；2、合法解除但需要支付经济补偿金的情况。用人单位依据《劳动合同法实施条例》第十九条规定情形与劳动者解除劳动关系的，其中符合《劳动合同法》第四十六条规定的（劳动者不存在过错），应该支付劳动者经济补偿金，即每工作一年支付一个月本人工资，N；3、合法解除但需要支付经济补偿金和代通知金的情况。用人单位提出解除劳动关系符合《劳动合同法》第四十条，并且没有提前1个月书面通知劳动者的，除了应支付经济补偿金外，还应多支付1个月工资作为代通知金，总计N+1；也就是说，只有符合《劳动合同法》第四十条的情况下，用人单位未提前通知，才需要支付劳动者代通知金；4、劳动者存在过错的情况。如果劳动者存在《劳动合同法》第三十九条规定的情况（例如严重违反用人单位的规章制度、给用人单位造成重大损失、存在违法行为被司法机关追究刑事责任等），用人单位依照法定程序提出解除劳动关系的，不需要支付任何经济补偿，也不需要提前通知劳动者；但是，这需要用人单位举证并且书面通知劳动者解除劳动关系。二、主要依据的法律法规：《劳动合同法》第三十九条　劳动者有下列情形之一的，用人单位可以解除劳动合同：（一）在试用期间被证明不符合录用条件的；（二）严重违反用人单位的规章制度的；（三）严重失职，营私舞弊，给用人单位造成重大损害的；（四）劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本单位的工作任务造成严重影响，或者经用人单位提出，拒不改正的；（五）因本法第二十六条第一款第一项规定的情形致使劳动合同无效的；（六）被依法追究刑事责任的。第四十条　有下列情形之一的，用人单位提前三十日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者一个月工资后，可以解除劳动合同：（一）劳动者患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事由用人单位另行安排的工作的；（二）劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的；（三）劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经用人单位与劳动者协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的。第四十六条　有下列情形之一的，用人单位应当向劳动者支付经济补偿：（一）劳动者依照本法第三十八条规定解除劳动合同的；（二）用人单位依照本法第三十六条规定向劳动者提出解除劳动合同并与劳动者协商一致解除劳动合同的；（三）用人单位依照本法第四十条规定解除劳动合同的；（四）用人单位依照本法第四十一条第一款规定解除劳动合同的；（五）除用人单位维持或者提高劳动合同约定条件续订劳动合同，劳动者不同意续订的情形外，依照本法第四十四条第一项规定终止固定期限劳动合同的；（六）依照本法第四十四条第四项、第五项规定终止劳动合同的；（七）法律、行政法规规定的其他情形。第四十七条　经济补偿按劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的，按一年计算；不满六个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿。劳动者月工资高于用人单位所在直辖市、设区的市级人民政府公布的本地区上年度职工月平均工资三倍的，向其支付经济补偿的标准按职工月平均工资三倍的数额支付，向其支付经济补偿的年限最高不超过十二年。本条所称月工资是指劳动者在劳动合同解除或者终止前十二个月的平均工资。第八十七条　用人单位违反本法规定解除或者终止劳动合同的，应当依照本法第四十七条规定的经济补偿标准的二倍向劳动者支付赔偿金。《劳动合同法实施条例》第十九条　有下列情形之一的，依照劳动合同法规定的条件、程序，用人单位可以与劳动者解除固定期限劳动合同、无固定期限劳动合同或者以完成一定工作任务为期限的劳动合同：（一）用人单位与劳动者协商一致的；（二）劳动者在试用期间被证明不符合录用条件的；（三）劳动者严重违反用人单位的规章制度的；（四）劳动者严重失职，营私舞弊，给用人单位造成重大损害的；（五）劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本单位的工作任务造成严重影响，或者经用人单位提出，拒不改正的；（六）劳动者以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使用人单位在违背真实意思的情况下订立或者变更劳动合同的；（七）劳动者被依法追究刑事责任的；（八）劳动者患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事由用人单位另行安排的工作的；（九）劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的；（十）劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经用人单位与劳动者协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的；（十一）用人单位依照企业破产法规定进行重整的；（十二）用人单位生产经营发生严重困难的；（十三）企业转产、重大技术革新或者经营方式调整，经变更劳动合同后，仍需裁减人员的；（十四）其他因劳动合同订立时所依据的客观经济情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行的。

用人单位提出与劳动者解除无固定期限劳动合同（开除、解雇、炒鱿鱼），是否应该支付补偿或赔偿，大体分以下四种情况：　　1、用人单位与劳动者解除劳动关系，没有任何合法理由，也没有支付经济补偿或者没有履行合法程序，劳动者不存在《劳动合同法》第三十九条规定的情形，可以认定该用人单位行为属于《劳动合同法》第八十七条规定的违法解除的情形，应该支付赔偿金。标准为每工作一年支付2个月的本人工资，俗称2n；　　2、用人单位依据《劳动合同法实施条例》第十九条规定情形与劳动者解除劳动关系的，其中符合《劳动合同法》第四十六条规定的，应该支付劳动者经济补偿金，即每工作一年支付一个月本人工资，n；　　3、符合《劳动合同法》第四十条，并且没有提前1个月书面通知劳动者的，除了支付经济补偿金外，还应多支付1个月工资作为代通知金，总计n+1；　　4、如果劳动者存在《劳动合同法》第三十九条规定的情况，用人单位提出解除劳动关系的，不需要支付任何经济补偿，也不需要提前通知劳动者；但是，这需要用人单位举证并且书面通知劳动者解除劳动关系。　　《劳动合同法》第三十九条　劳动者有下列情形之一的，用人单位可以解除劳动合同：　　（一）在试用期间被证明不符合录用条件的；　　（二）严重违反用人单位的规章制度的；　　（三）严重失职，营私舞弊，给用人单位造成重大损害的；　　（四）劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本单位的工作任务造成严重影响，或者经用人单位提出，拒不改正的；　　（五）因本法第二十六条第一款第一项规定的情形致使劳动合同无效的；　　（六）被依法追究刑事责任的。　　第四十条　有下列情形之一的，用人单位提前三十日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者一个月工资后，可以解除劳动合同：　　（一）劳动者患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事由用人单位另行安排的工作的；　　（二）劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的；　　（三）劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经用人单位与劳动者协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的。　　第四十六条　有下列情形之一的，用人单位应当向劳动者支付经济补偿：　　（一）劳动者依照本法第三十八条规定解除劳动合同的；　　（二）用人单位依照本法第三十六条规定向劳动者提出解除劳动合同并与劳动者协商一致解除劳动合同的；　　（三）用人单位依照本法第四十条规定解除劳动合同的；　　（四）用人单位依照本法第四十一条第一款规定解除劳动合同的；　　（五）除用人单位维持或者提高劳动合同约定条件续订劳动合同，劳动者不同意续订的情形外，依照本法第四十四条第一项规定终止固定期限劳动合同的；　　（六）依照本法第四十四条第四项、第五项规定终止劳动合同的；　　（七）法律、行政法规规定的其他情形。　　第四十七条　经济补偿按劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的，按一年计算；不满六个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿。　　劳动者月工资高于用人单位所在直辖市、设区的市级人民政府公布的本地区上年度职工月平均工资三倍的，向其支付经济补偿的标准按职工月平均工资三倍的数额支付，向其支付经济补偿的年限最高不超过十二年。　　本条所称月工资是指劳动者在劳动合同解除或者终止前十二个月的平均工资。　　第八十七条　用人单位违反本法规定解除或者终止劳动合同的，应当依照本法第四十七条规定的经济补偿标准的二倍向劳动者支付赔偿金。　　《劳动合同法实施条例》第十九条　有下列情形之一的，依照劳动合同法规定的条件、程序，用人单位可以与劳动者解除固定期限劳动合同、无固定期限劳动合同或者以完成一定工作任务为期限的劳动合同：　　（一）用人单位与劳动者协商一致的；　　（二）劳动者在试用期间被证明不符合录用条件的；　　（三）劳动者严重违反用人单位的规章制度的；　　（四）劳动者严重失职，营私舞弊，给用人单位造成重大损害的；　　（五）劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本单位的工作任务造成严重影响，或者经用人单位提出，拒不改正的；　　（六）劳动者以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使用人单位在违背真实意思的情况下订立或者变更劳动合同的；　　（七）劳动者被依法追究刑事责任的；　　（八）劳动者患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事由用人单位另行安排的工作的；　　（九）劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的；　　（十）劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经用人单位与劳动者协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的；　　（十一）用人单位依照企业破产法规定进行重整的；　　（十二）用人单位生产经营发生严重困难的；　　（十三）企业转产、重大技术革新或者经营方式调整，经变更劳动合同后，仍需裁减人员的；　　（十四）其他因劳动合同订立时所依据的客观经济情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行的。

5，买2手房具体步骤办理手续已经利息如何计算

经济适用房是政府为解决中低收入家庭的住房困难，而推出的带有优惠政策的普通住宅。购买经济适用房需交纳如下费用：税费在交易过程中： 1、契税：买方缴纳房价款的4%；建筑面积在120平方米以下的普通住宅减半即按2%收取； 2、买卖手续费：120平方米(含)以下的每套房屋买卖交易的手续费为250元；120平方米以上的，每套500元； 3、印花税：买卖双方各缴纳房价款的0.5%； 4、公共维修基金：房价款的2%。在申办产权过程中： 5、登记费：每建筑平方米0.3元； 6、房屋所有权工本费：每证收费4元； 7、印花税：每件5元如买方通过银行贷款付款的，需支付的费用除利用公积金贷款不须支付评估费用外，其它与上述商品房所交费用一致。物业管理费按《北京市经济适用住房小区管理服务收费暂行办法(试行)》(京价房字〔2000〕第163号)由物业管理公司统一收取。

国家这个月发布的消息大致如下： 1. 营业税由5年变为2年：转让已满2年的住房免征营业税，转让未满2年住房按照出售房屋价格的差额征收差额营业税。 2.购房最高返你以前所缴纳的个人所得税的4%。 3。契税由1.5%改为1% 4.如果你是第一次贷款买房，享受基准利率下浮百分之30 ，现在的基准利率是5.94% 向银行申请提前还贷—-还款（必须到开户银行还款）——取资料（产权证，抵押合同，还款证明，委托书，不同银行，地方中间等的时间不一样不一样）——解押（到房产所归属的房屋交易所办理解除抵押手续）——签合同（签订二手房买卖合同）——（买房人按揭，需要到银行签订贷款合同）——过户（银行在审批通过之后会通知你们过户）——放款（银行将尾款放入你的账户）注意： 1.过户必须银行审批通过之后，银行会给你们一个放款承诺书。 2.签订贷款合同时一定留卡要留产权人名字开的卡。具体：比如你房子100万的房子，买方向银行申请了60万贷款。签订买卖合同给你定金，比如给你5万（不能超过房款20%，否则是无效合同）——过户之后把余下的钱全部给你，一共是35万——凭过户之后回执单，银行会在3个工作日把余下的60万打进你的账户给你讲一下需要的税费。以前5.5的营业税变为差额营业税，就是指的原够价格与现在出售价格的差额。（以现在政府所公布的政策执行）卖方：差额营业税（差额的5.5%）个人所得税（成交价格1%）买方：契税（成交价格1%）产权登记，房屋测绘，权属调查，工本费（后面几样在一起最多300块）买卖双方都有的：合同印花税（成交价格X0.05%）交易手续费（成交价格X0.03）

选购二手房应该注意以下几点： E6V商丘房产网一、是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况，或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等，阳台是否是业主自己封闭的，这涉及到面积如何计算的问题。 E6V商丘房产网二、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积，产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。 E6V商丘房产网三、观察房屋的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。 E6V商丘房产网四、考核房屋的市政配套设施。打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬；观察户内外电线是否有老化的现象；煤气的接通情况，是否已经换用了天然气；小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。 E6V商丘房产网五、了解装修的状况。原房屋是否已装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。 E6V商丘房产网六、物业管理的水平。水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去交；三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭；保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。 E6V商丘房产网七、了解往后居住的费用。水、电、煤、暖的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。 E6V商丘房产网八、旧房的历史。哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途；是否发生过不好的事情，如是否欠人钱或者发生过盗窃案；是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。 E6V商丘房产网九、邻居的组合。好邻居会让你生活愉快。在不同的时间去社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次；拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心；与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。 E6V商丘房产网除此之外，还要了解： E6V商丘房产网一、产权??原单位是否允许转卖；确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；一般说来，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让；注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人；搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房；产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；一定要验看产权证的正本，而且要到房管局查询此产权证的真实性；确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等。 E6V商丘房产网二、买房??及时了解手续、费用、程序上的变化。公房上市是一个新鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化；媒体报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息；向律师及中介代理行咨询；最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。 E6V商丘房产网三、房屋值不值这个价??通过对高层上的公房的反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会做保值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。 E6V商丘房产网四、能否做二手房按揭??二手房按揭的条件是：满18周岁，有城镇户口；能提供稳定的收入，支付本息的证明；愿意将所买的房子作为抵押，或者能够提供其他符合条件的抵押；所购房屋产权所属真实可靠；支付有关手续费。 E6V商丘房产网五、应不应该请律师??二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议更可靠；公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也无一定之规；建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。 E6V商丘房产网六、应不应该找代理行??代理行的二手房信息要更全面，但是信息的准确程度还需要验证；在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？ E6V商丘房产网七、选择什么样的代理行??可靠代理行应该提供两证：有效的营业执照及房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书；资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。 E6V商丘房产网八、房款和产权的交接??不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要的问题；可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖主的帐户。 E6V商丘房产网九、产权的过户??必须要经过当地房屋土地管理局办理才算完成过户手续，有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；从买房的角度来说，一定要产权过完户以后这套房子才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。 E6V商丘房产网 E6V商丘房产网购二手房应注意的问题很多，下面简单说几条： E6V商丘房产网 1、注意房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其债权、债务纠纷。最要紧的是，一定要由卖方提供合法的“房屋所有权证”。 E6V商丘房产网 2、注意所购二手房是否属于允许出售的房屋。因为共有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。在这种情况下，一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。 E6V商丘房产网 3、注意所购二手房的准确面积。核实“房屋所有权证”标明的面积数与实际面积是否一致，考虑地段、环境、价位与房屋结构、格局、采光条件以及物业等问题，清楚办理购买二手房的规定程序。 E6V商丘房产网 4、要谨慎签合同，拿不准时不要贸然落笔。因为二手房买卖同样受《合同法》调整，一落笔就产生法律效力，要承担法律责任。 E6V商丘房产网关于二手房过户手续： E6V商丘房产网签订房屋买卖合同后，应到市房产交易中心办理私房转移登记，办事程序为： E6V商丘房产网（一）需提交的资料 E6V商丘房产网 ①房屋所有权证书； E6V商丘房产网 ②买卖合同； E6V商丘房产网 ③双方当事人身份证原件及复印件； E6V商丘房产网 ④房屋所有权登记申请书（收件窗口领取）。 E6V商丘房产网注：1、若单位购买私房，还需提交单位法人或其它组织资格证明（营业执照或机构代码）原件及复印件（盖章），单位法定代表人办证委托书（收件窗口领取），受托人身份证原件及复印件； E6V商丘房产网 2、若非住宅转移，还需提交土地使用权证书； E6V商丘房产网 3、当事人不能亲自办理，需出具委托书或公证书，受托人需出具身份证； E6V商丘房产网 4、房屋若已出租，且承购人非承租人的，需提交承租人放弃优先购买权证明； E6V商丘房产网 5、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书； E6V商丘房产网 6、若经法院判决的，需出具法院判决和协助执行通知书。 E6V商丘房产网（二）办事程序流程示意图：收件窗口领表?收件窗口交件?契税、收费窗口交税费?发证窗口验件、领证 E6V商丘房产网（三）收费标准 E6V商丘房产网 1、交易手续费：交易双方各50％ E6V商丘房产网 ①住宅：存量住房6元/平方米； E6V商丘房产网 ②非住宅：10元/平方米。 E6V商丘房产网 2、登记费：由购房人交纳 E6V商丘房产网 ①住宅：80元/套； E6V商丘房产网 ②非住宅： E6V商丘房产网 (1)100（含100）平方米以下的80元/宗； E6V商丘房产网 (2)100??500（含500）平方米以下的120元/宗； E6V商丘房产网 (3)500??1500（含1500）平方米以下的200元/宗； E6V商丘房产网 (4)1500??3000（含3000）平方米以下的300元/宗； E6V商丘房产网 (5)3000??10000（含10000）平方米以下的500元/宗； E6V商丘房产网 (6)10000 平方米以上的800元/宗。 E6V商丘房产网 3、房屋所有权证书工本费：一本免费，每增加一本收10元。 E6V商丘房产网 4、印花税：5元/本（由购房人交纳）。 E6V商丘房产网 5、契税：由购房人交纳 E6V商丘房产网 ①住宅：个人购买按房产交易额的1.5％交纳，单位购买按房产交易额的3％交纳； E6V商丘房产网 ②非住宅：按房产交易额的3％交纳。 E6V商丘房产网（四）领取房产证需携带证件 E6V商丘房产网 1、已交税费的发票； E6V商丘房产网 2、个人购房需持产权人身份证原件，单位购房需持受委托人身份证原件； E6V商丘房产网 3、收件清单。 E6V商丘房产网注：领取房证时需产权人到场，若产权人不能到场需提交委托或公证书。

第一步看房验明产权是关键买房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰,有无遗留纠纷问题,防止一房两卖;审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等;要搞清楚所购房子是商品房、集资房还是经济适用住房。集资房需要单位盖章后才能真正上市交易,而经济适用住房要住满5年才能上市交易。第二步签合同确认买卖双方合法身份行家提示:签署房产中介合同前一要审查其资格,看是否办理了工商登记手续;二要审查对方的委托授权书,以确认对方是卖主的合法代理人。签订《买卖契约》时,买方需交纳购房首付款或订金,切记此款应亲自交给卖主,并由卖主出具收据。交给其他人,一定要审查对方的委托授权书,以确认对方是否是卖主的合法代理人。第三步办手续必要程序不能简化经过选房、看房、签合同三个步骤后,将进入买房的实质性阶段。具体是:房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。行家提示:购房后应尽快办理房产证,并督促卖方尽快迁出户口;千万不要简化程序,不要私下交易,要合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门才能完成过户手续。第四步交房按照合同约定执行办理完所有手续后,买卖双方按合同条款交接房屋,验收房内不得拆除的房屋装修和附属设施,验收合格后买方付款。行家提示:买方在未取得房产证前,不应付清全部房款。关于税费的交纳应在《买卖契约》中注明由哪一方缴纳,未注明的要按照规定各自承担;最后,按照房地产交易中心规定,领取房产证时,必须本人到场,如本人因故不能到场领证,应提前办理委托领证公证手续。贷款买房有很多种，有公积金贷款和商业贷款。在贷款前，你要先知道自己的公积金帐户上有多少钱，单位每月给你多少钱。只有知道自己的情况才能去贷款。公积金是职工的一种福利，贷款的利息比商业贷款低很多。商业贷款一般是可以和公积金一起，做成组合贷款，如果你要贷很多款，但是你的公积金余额有不多，这时可以组合贷款。确定自己的公积金后，就是去选房子。确定这个房子总价多少钱，首付多少，总价减去首付就是贷款的钱。首付是不能贷款的，所以你手上必须要有些现金，一般的首付是30% 。如果你手上的钱多于首付的30% ，那么你还可以再给现金，这样做的原因是减少你贷款的钱，因为贷款是要利息的，这样从总额来说，给的现金越多，贷的越少还是合算的，当然这个得由你自己的情况来决定。在贷款的时候，要有担保，比如你要贷10万，那么你得提供公积金5万元的担保，你可以找你所在的城市的朋友，合伙起来公积金总的余额加起来超过5万就行了。提供担保的方式除了公积金担保外，还有存折担保和房产证担保，但这两种比较麻烦。存折担保，如果要贷10万，得由11万的存折，而且存折到期不能提取；房产担保，得看你所提供房产的面积有多少，太小了也不行，而且只能是本地区的。担保是别人给你担保，自己的帐户钱是可以取出来的。每年可以取一次。所以说取钱和贷款是两个不相干的过程。办好了贷款，银行会给你一个账号，公积金中心会给你算每个月需要还的钱，你只需要每个月20前，将钱汇入这个账号就行了。你也可以提前还款，但是必须得贷款满1年。提前还款可以少给利息。但是具体规定还得看你和银行签订的合同。假如只是进行商业贷款依照自身承受能力决定还款金额衡量资金承受能力遵守以下三条准则： 1.贷款的月还款额≤月均可支配收入的50％-月物业管理费； 2.贷款的月还款额≤月均可支配收入的55％-月物业管理费-其他债务月均偿付额； 3.现金、银行存款等可应急的资金需可维持三个月以上的日常开支以备不时之需。需要提示的是，大部分银行都提供房贷还款方式变更业务，同时提供还贷组合方式。如果发现目前采取的房贷还款方式并不适合，应该咨询专业人士，选择合适的组合方式进行变更，以免伤害到自身信用，或者使得负担、压力过大。尽量提高首付层数可规避利率风险（非固定利率房贷）以50万元贷款15年期为例，首付为2成，利率为6.12%的要比利率为5.51%多付23572.43元；当首付为3成时，增加额为20625.87元，即在首付确定的情况下，利率带来的增加额与首付成反比。首付成数越高，利率提高后，利息增加额越少。所以购房者不妨考虑提高首付比例，降低成本。而且如果首付提高，对于购房者也可减轻月供负担：假设利率为5.51%，首付3成比首付2成减少购房支出73585元，每月还款额减少408.81元；利率为6.12%，首付3成比首付2成减少购房支出76531.84元，每月还款额减少425.17元。银行设置等额本金、本息贷款门槛目前，大部分银行在提供等额本金和等额本息贷款时，有收入限制。相对来说，等额本金贷款由于初始还款额较高，门槛也较等额本息高。举例来说，15年期20万元贷款，等额本息每个月还款额大约为1707元，大部分银行需要贷款人每月收入高于3000元。同样贷款，等额本金还款额，首月偿还2200元，银行就将门槛自动抬高至4000元。选择哪种贷款方式，也要考虑到不同方式对贷款人收入的要求。

一、设施设备清点　　由于二手房一般都被上家装修和使用过，而在出售时对装修和一些设备通常都是赠送的，因此，应当在签订房地产买卖合同时，就将设施设备的品牌、成色以及能否正常使用写清楚，交房时按照合同约定清点。这些设施设备一般有：空调、抽油烟机、热水器、灯具，分别注明数量和品牌。更多阅读：置业指导：专家帮你算算账婚房选择三要点　　二、水、电、煤清点及过户　　双方一同至自来水公司、电力公司、煤气公司办理过户手续，并向工作人员询问有无其他欠费，如有则要求上家补交。然后，双方再根据最后一期缴费单据上载明的数字和房屋表具上的差额，根据单价进行结算。特别要注意在办理过户手续时一定要向工作人员询问上家的欠费，这些欠费可能是上家以前拖欠的费用及滞纳金（滞纳金一般按日千分之三算，累计起来相当高）。更多阅读：房产专家为您解答：二手房如何计算土地使用年限　　三、电话、宽带过户　　双方到电信公司办理电话过户手续，也要询问工作人员有无欠费。记者百度一下“房贷”，找到相关网页约8，600，000篇　　四、有线电话过户　　上家持开户卡，双方至交费处办理更名手续，同样要结清欠费。　　五、维修基金过户　　一般上家都赠送维修基金，至物业公司办理更名手续即可。　　六、物业服务费结清　　下家陪同上家至物业公司处办理物业更名手续时交纳，一般由上家交至交房当月，交房次月开始由下家交纳。　　七、户口迁移　　双方可一同至房屋所在地派出所询问房屋内的户口情况。如仍有户口，下家可根据买卖合同合同约定追究上家责任。　　八、清点钥匙　　上家交给下家的钥匙包括：房间钥匙、单元大门钥匙、防盗门钥匙、信箱钥匙等，下家应当分门别类保管。　　九、结清尾款　　在以上八项均过户及结算完毕后，将买卖合同约定的尾款在扣除下家代上家支付的费用后，余额为下家实际应付款项。上家收款后应出具收条并注明“全部房款已结清”字样。　　十、签署《房屋交接书》　　《房屋交接书》应将上述九个方面的内容以文字的形式固定下来，一式二份，双方各执一份。签署房屋交接书的法律后果是上家将符合买卖合同约定的房屋交付给下家，交房的时间点也就是签署房屋交接书的时间点。如果不签，双方将来可能会对何时才算是交房时间产生争议，进而影响到双方对违约责任的承担。如果在还没有办理完毕上述九个手续就签署，则意味着下家未验收已认可房屋符合合同约定。因此，签署房屋交接书是交房手续的最后一个程序，不能先签署再验收。如果在对房屋验收时发现某些方面不符合合同约定，也应当在房屋交接书中注明，为追究上家的责任打下基础。

　第一部分买房前的准备工作　　第一步找一个好的中介公司　　情景一：怎样才能找到一套好房子？　　　　第二步看房　　情景一：看房要注意什么事宜？？　　　　第三步签《看房确认单》　　情景一：如何签定签确认书？　　　　第四步下定前要了解的几个情况　　情景一：下定金前的思考　　情景二：下定金前对房子情况进行实际核查　　　　第五步签订《房屋买卖意向书》　　情景一：买房前的讨价还价　　情景二：签定买卖意向书的注意事项　　　　第六步签《房屋买卖合同》前要谈妥的几件事　　情景一：如何避免户口纠纷　　情景二：如何减少支付定金和首付后的风险　　情景三：如何保障过户手续顺利进行　　　　第二部分房屋交易的步骤　　第七步银行抵押贷款的预审（如不需贷款则越过此步）　　第八步签订正式的《上海市房地产买卖合同》　　第九步交付首期房款取得他项权证并办理抵押注销手续　　第十步办理贷款手续（如不需贷款则越过此步）　　第十一步办理房屋交易手续　　第十二步交付第二期房款　　第十三步办理房屋交接手续，交付第三期房款　　　　买二手房流程图　　　　不需贷款的流程：　　　　向中介咨询-→中介推荐房源-→看房-→签《看房确认单》-→签《房屋买卖意向书》-→付定金-→签《房地产买卖合同》-→付第一期房款-→上家如有银行抵押办理抵押注销手续-→办理房屋过户手续-→付第二期房款-→办理交房手续-→付最后一期房款　　　　需要贷款的流程：　　　　向中介咨询-→中介推荐房源-→看房-→签《看房确认单》-→签《房屋买卖意向书》-→付定金-→银行贷款预审-→签《房屋买卖合同》-→付第一期房款-→上家如有银行抵押办理抵押注销手续-→办理贷款手续-→办理房屋过户手续-→银行贷款到位后支付第二期房款-→办理交房手续-→付最后一期房款　　　　特别提示：　　如果自己找到合适的房源并且可以达成买卖意向，当然也可以不通过中介进行交易。不过如果是这样，产生纠纷的机率可能会高一些。不通过中介交易，至少有两个问题是要克服的：一是要熟悉交易流程，尤其涉及到为上家还贷和下家贷款的问题，还要起草一份合理、操作性强的房地产买卖合同（虽然可以采用房地局提供的示范文本，但示范文本里还有许多内容是需要自己填写的）；二是要找一个中立的机构对下家的房款要进行监管，二手房买卖是一个复杂的过程，下家支付的房款不会一次性付清，而要根据上家的履约情况分阶段支付，这才能保证资金的安全性，对资金进行监管的机构除了中介公司，还有律师事务所，公证机关等。　　为避免产生纠纷，建议委托专业机构进行交易。　　

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